北京楼市：海淀400万买哪里？专家指出这3个地段，升值潜力大

　　

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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　　提问：房姐，我想向您请教一下。我的父母2000年左右买了西三旗桥边上的龙兴园南区，是一个复式的房子。现在他们岁数大了，小区没有电梯，他们也考虑想换一个有电梯的，哪怕小店的。最近由于我搬到了东四环，他们也想考虑要不要也跟着换一下比如风景线的房子。不过龙兴园南区这么多年了，房价不高，170多平米，总价下来也就600到头了。我想问问有必要换吗？还是说等等看看老小区会不会加装电梯或者等未开西三旗涨价了再说？谢谢。

　　回答：如果短期电梯无法加装可以考虑置换，怕错过升值，可以抵押再入一套 这一片像东润枫景，晶都国际，星城国际，风景线都还不错

　　提问：房姐你好，我在西北旺附近，sfsd，首付保底有150左右， 想在周边买一套房。400万左右，有推荐吗

　　回答：西北旺以前分析过 表面：高薪码农集中区，海淀学区，新房环境好。 本质：郊区交通割裂地段白领刚需房，码农自产自销定向收割。 西北旺在海淀都算比较贵的。 不如西二旗西三旗回龙观。

　　提问：房姐您好，无户口刚拿到北京工作居住证，手上现金300，税后家庭月收入5W，外地曾有贷款记录，属二套。想买北五环沿线两居，首先考虑小学学区，如果有投资属性就完美了（孩子2021年上学），倾向昌平、朝阳，个人认为海淀好学校没有户口进不去。 问题1：请推荐二三流小学学区房（一流小学没户口怕进不去） 问题2：能否考虑共有产权 问题3：望京、西三旗、回龙观、天通苑，您推荐的排序 问题4：2022年初有大概率会一次性收入400W，不知道对现在买房决策有何影响 买房小白，辛苦详细解答一下，拜托

　　回答：推荐望京片区： 陈经纶中学分校在望京学区综合实力最强，中考成绩在朝阳区前五。 望京实验学校、首师大附属实验学校、北师大三帆中学朝阳学校的中考成绩在朝阳区排名也比较靠前。 花家地实验小学是朝阳区老牌校，市重点，建校时间久 共有产权自住可以，想有投资属性就别选 望京>回龙观>tty>西三旗 可以预借一部分现金，总价做高选择性更强，三年后的房价和今天可能完全不一样

　　提问：我是卖了海淀翠微南里的一个小两居，考虑购买自住兼投资的大三居，想在年前把房子订下来。具体位置偏爱西三西四环，在海淀区附近，看过丰台14号线，郭庄子中粮假日，丰台青塔万科，大成郡，但整体价格下来也上千万了。均价7.8.考虑这些是十年以上的房子。周边配套还不齐全，有些纠结。近期又看了青龙湖精装合院项目，期房价位还可以，目前可支配的首付600左右， 请房姐帮我分析，可以帮我推荐几个吗？

　　回答：西边全部溢价区域 青龙湖的位置和门头沟的地位差不多。 出了上高速方便，爬山方便，其他的都不太方便。 价格，收益的确定性，增幅预期不是很好 丰台虽然也溢价但整体还是比西边好点，可以主看7以内的盘

　　提问：我在北京北清路上生命科学园上班，首房首贷，手里130w首付,本人女性外地人，想给娘家家人来京自住和投资用，附近周边哪些房子更有价值？谢谢

　　回答：你好，沙河是农村乡镇地段，只适合北清路上班族居住，如果不是新房癌，投资不建议买这么远，自住和投资都不合适。 林萃桥和清河板块也是学区+高战+码农溢价板块，溢价130%左右，我们通常回避。 自住兼顾投资可以考虑没有溢价的回龙观板块，也可以在清河淘淘老破小。 今年是北京的底部行情，自住很适合建仓，你有非常大的砍价空间，年底会有更多降价甩卖盘，除夕之前入手。逢笋入。 建议把子弹扩充到150左右，选择空间更大。 感谢付费！

　　提问：给房姐拜个晚年！ 请问天润福熙大道三居室，面积148-170，中意他的品质、学区和位置（离目前居住地近）。想改善自住10年，兼顾保值，最好再能升值~不知阿里的迁入能否对他行成利好？ 目前报价1050-1200，19年年中时有两套1020，148平成交的记录，不知还能否抢到这种价格？ 您觉得以我们的需求，这小区可入吗？ 目前有两套两居，卖掉可凑首付750，月供2w，还有350需贷款。我们夫妻已经没有首套资格，是只能用接力贷吗？ 家里两边老人情况：64岁有一公房未购买；58岁有一已购公房。均无贷款记录。请问哪个可以做25年接力贷？ 这种基数较大的房子，税费和中介费还能否有优惠的方法吗？

　　回答：天润福熙大道自住ok, 但这一片价格已经偏高，升值潜力没那么大，长期看能跟随大盘就不错 这两个老人做接力贷都不太理想，65岁左右接力贷难批，而且年限低。已有房产按二套也不值得 可以考虑全款之后抵押出去，先要解决资金缺口，例如两个老人的房子能否先抵押出来？ 想省税费，全款最合适

　　提问：房姐这是真的吗？这么大事情感觉也没有引起什么波澜

　　回答：关于产权的年限，并没有官方的大通知。 目前业界默认的标准是，到期自动续约。 但目前距离70年产权的续约还有很长时间，所以这个事项不急。 为什么不会在续约时狮子大开口，因为执行成本，摩擦成本会非常高，得不偿失。 交易频繁，交易自由，才能创造更多的税收。

　　提问：房姐您好，丰台科技园中海御鑫阁小户型开间，40平，接近6万\/平，长期投资，您看怎么样？

　　回答：丰台科技园空关太久，北京人口又内卷化，这个边缘地段难成气候。 开间唯一的优点是：依靠小户型总价低吸引上车人群，增加流动性。 但本身的位置，上车盘定向销售的定位造成的上车溢价，都是不利的因素。

　　提问：房姐，朝阳园的位置不错，小区环境也挺好，户型除朝向不能尽如人意，为何单价低于汇佳园。自住觉得品质高于汇佳园，能分析下吗？中介说这是70年公寓，除公积金贷款有限制，其他都一样？

　　回答：汇佳园本就是溢价盘，其主要以小户型为主，60%以上都是1居，在北京1居上车盘是肯定溢价的，这里大多是年轻白领置业，而且一期品质很一般 朝阳园户型多异性，因为大塔楼就是如此，主要还是以大户型为主，港式建筑，户型+大户型折价很正常，选择上朝阳园>汇佳园

　　提问：房姐你好，北京石景山远洋山水两居一套自住，目前市场550-600左右，旁边永乐东区塔楼一居一套父母住，户型一般，200左右，门头沟商住一套，目前130左右（已赔50，房本没下来），孩子在远洋这边上小学五年级，有改善投资需求，想着主要还是考虑西边，请指点，没有学区需求，可以卖一套两套甚至三套，请帮助分析谢谢！另，为什么您一直不建议西边呢？

　　回答：西边主要是学区房，所以房价虚高， 买到性价比投资盘比较难，不过还是可以淘一下 商住尽快止损， 远洋属于溢价盘长期看跑不赢大盘 如果想让房产长期升值，你这个需要重新配置

　　提问：房姐好，石佛营的特区808小区怎么样？适合入手吗？

　　回答：特区808很小，就在老朝阳房地局对面。 缺点是略破，去地铁走路约15分钟。 大户型可以淘笋，小户型性价比一般般了

　　提问：房姐，你好！最近看说成渝经济圈是下一步重点打造的对象，请问德阳的房产值得投资吗？

　　回答：成渝属于第二级城市群，这样的还有8，9个，都是重点发展，所以你也懂的。 德阳属于3线城市，长期看只有一线才有房产投资

　　提问：房姐好，本人刚拿到京户，未婚，目前在南站附近工作，但明年有换工作的可能。目前名下有套深圳1600w的住宅，请问针对我的情况是否有近期置换北京房子的必要？有的话能否推荐下总价2000左右，兼顾保值和舒适属性的楼盘；没有的话也希望告知置换时机，非常感谢。

　　回答：深圳经过一波涨幅后，大概率会横盘一段时间， 如果未来长期北京，建议置换 总价1500+ 推荐 亮马桥一带大面积老大楼，酒仙桥一带大面积次新 十里堡到青年路一带大面积次新

　　提问：您好，我在北京读硕士，无学区需求，想在朝阳区五环内买一套小户型住宅，1室2室都可以，总价在500w-600w左右，首套首贷，自住用，希望在地铁沿线，方便去四号线上的学校还有和朋友在三里屯附近聚会。 房姐有没有什么推荐？目前看了到幾個比較喜歡的一居盤 公園1872（十里堡） 首城國際 （雙井） 樂成豪麗（九龍山）富力城這些盤大概單價多少能入手？ 但把您的所有文章都拜讀完了之後，發現您並不建議在北京買一居 或是買兩居比如時代國際（雙井天鵝灣（朝青）同等級幾個低單價个楼盘，不知道您怎么看？投資回報比會是最首要的考慮因素。請房姐指點，300萬自備款該如何運用，能自主並同時滿足一些投資需求。

　　回答：1872户型不太好，不太适合居住，市场比较窄， 首城国际有学区，加次新品质溢价，投资不合适 富力、乐成都属于品质盘，8万左右可以考虑 想有投资属性就降一下品质，看看常营 5万次新， 朝青5-7万次新； 双井7万次新

　　很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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