疫情影响下，能要求房东减租or免租吗？

　　原标题：疫情影响下，能要求房东减租or免租吗?

　　近日，应对疫情，

　　广州市租赁协会发布提出倡议，

　　建议全市房东累计免租两个月。

　　

　　万达集团率先宣布

　　免除各地所有万达广场商户的

　　租金和管理费

　　

　　紧接着，

　　全国各地79家商业地产商

　　也宣布免租政策。

　　

　　还有些贴心的个人房东，

　　主动提出为租客或企业免租：

　　

　　但是免房租的房东总是别人的房东，

　　现实生活总是残酷很多

　　就比如小编的房东

　　那天，我战战兢兢拨通了房东电话……

　　

　　喂，房东，你看朋友圈转发了吗？现在受疫情影响，政府发文了，好多房东也减房租了。

　　哦~没看到~

　　

　　

　　是真的，您看，那这个月的房租……（疯狂暗示）

　　什么？信号不太好

　　

　　空气凝固了一分钟……

　　喂~~~喂~~

　　嘟嘟嘟……（已断线）

　　嗯？？

　　这跟说好的不一样啊？？

　　

　　

　　然后房东给我发来一张图

　　苦口婆心地道出自己的难处：

　　

　　站在租客的角度，当然是希望免房租。

　　毕竟疫情下，每个人的收入或多或少受影响，

　　有的人甚至没有工资也没有其他收入。

　　但是站在房东的角度，房东也难啊。

　　为此，广东省暖心公益法律服务中心律师

　　钟伟杰进行了分析论证，

　　供公众参考：

　　

　　01

　　问

　　疫情影响下，个人租赁用于日常居住的房屋，承租方能否要求房东减租或免租?

　　答：原则上不可以，除非双方合同有明确约定。

　　1、本次疫情及相关政府防控措施属于不可抗力。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟2月10日明确表示本次疫情属于不可抗力。根据《民法总则》第一百八十条和《合同法》第一百一十七条的规定，只有在不可抗力导致合同不能履行时，才能根据不可抗力的影响部分或全部免除责任。

　　2、居住用房受疫情影响较小，一般不足以减免。对于日常居住的房屋，无论疫情是否发生，春节期间均不会影响房屋的居住使用功能。即使是疫情发生后，对于短期的迟延复工、延长春节假期，也不会造成大部分承租人无法继续使用房屋的情况。因此，承租用于日常居住的房屋，不能强制要求房东减免房租。但是，承租人可以与房东协商，征求房东的意见，友好协商能否减少或延长交租时间。

　　3、另外，对于围困在重点疫区的承租人，如果因政府防控措施导致长期无法返回或因感染治疗，导致长期无法居住、使用租赁房屋的，承租人可以根据《合同法》和合同法司法解释二关于不可抗力、情势变更的规定，请求变更或解除租赁合同。

　　

　　02

　　问

　　疫情影响下，经营性房屋租赁，承租方能否要求减租或免租?

　　答：经营性房屋是指用于商业经营活动，能够产生现金流、带来收益的租赁房屋，该房屋与人员聚集密切相关，例如商铺、商场。

　　1、可以参考2003年非典期间的相关规定。2003年5月22日，《北京市人民政府印发关于防治非典型肺炎疫情期间保持社会稳定促进经济发展若干政策措施的通知》（京政发[2003]14号，以下简称14号文件）针对国有资产类经营用房2003年5月1日至9月30日租金按规定进行减免，对于国有资产类经营用房以外的其他经营性用房的，在第四条只是规定，由租赁双方协商租金减免数额或者缓交租金。因此，一般情况下，是否减免由租赁双方协商确定，政府并没有强制规定可以减免。

　　2、实践中，既有支持减租免租的案例，也有不支持减租免租的案例。例如，法院判决支持的理由有：（2004）沪二中民二（民）终字第354号：“非典”疫情一事众所周知，相关行业响应政府停止营业，根据公平原则应减免租金。法院判决不支持的理由有：（2017）吉04民终441号：“非典”期间造成的停业损失属于不可抗力，但仍在正常的经营风险范围内，应经由营者应承担。当然，判例仅供参考，具体需要根据个案判断，才能准确适用法律。

　　3、对于受灾影响严重的承租人，在疫情影响到合同目的实现、无法正常履行的情况下，可以主张减免租金。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”；该法第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

　　钟律师认为，无论诉讼或协商减免，都需要结合具体个案的合同目的、合同履行、不可抗力的影响、客观因素、有无违约过错等，进行综合判定。

　　03

　　问

　　现阶段，如何处理租赁合同履行或变更的问题?

　　答：1.回顾租赁合同条款，确定继续履行，抑或是协商变更解除。双方应当重新审查租赁合同的各项条款，评估将来可能产生的风险，尽可能对现阶段合同的继续履行或变更达成一致，避免权利义务不明确，发生争议。

　　2.对于承租人来说，及时收集政府的相关政策文件，保留不可抗力证明。为应对将来可能进行的谈判、诉讼，承租人应当收集疫情期间政府出台的相关通知、公告等政策文件，保留无法返程、交通关闭等证据，以证明疫情期间，面临着诸多外在限制，无法有效履行合同使用租赁物。

　　3.对于企业来说，尽可能收集疫情期间企业遭受损失的相关证据。收集因疫情原因，导致承租人无法对外经营，或者继续履行租赁合同将导致明显不公的相关证据，如员工无法返岗、企业停产停业等，作为酌情减免的证据。

　　4.决定履行或变更解除后，尽可能及时通知对方，并保留通知的证据。《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。可见，履行义务方就其无法再履行合同，有通知对方的法定义务，应当注意尽量采取短信、微信、函件的形式，保留好协商过程的证据。在疫情解除后，尽可能补签书面协议，明确减免的事实情况。

　　

　　专家看法：

　　双方积极沟通，取得谅解共度时艰

　　广东省房协理事赵卓文认为，疫情影响的时间目前还很难评估，至少2月份影响会非常大。有能力的开发商和房东减租，有积极意义，应当鼓励。

　　“长租公寓和二房东运营者，本来就普遍处于艰难运营期。这次疫情来袭可谓是雪上加霜。然而，长租公寓运营者和二房东的经营，本来就是以盈利为目的的行为。承担风险，也是其责任。确实运营难以持续的，可以和房东协商。减租要双方同意，协商一致。”

　　赵卓文认为，个人房东和个人租赁，则要具体看情况。如果还在使用房屋，付租金是必须的。如果由于疫情原因没办法回到并使用出租物业，减免租金就有理由。

　　地产经济学家邓浩志则认为，疫情期间一些业态如百货、餐饮受影响比较严重。但住宅、公寓是否减免就未必，也有可能很多租户是宅在家里，的确是有使用的。

　　肖文晓表示，疫情之下，由 于人员流动性减少，租房需求也随之减少，对于租赁企业的经营确实增加了许多的困难。作为“二房东”，它们身兼租客和房东的双重角色，当下还是更应该积极和一手业主（房东）沟通，在取得业主谅解的情况下尽可能地共度时艰。

　　

　　小编也在这里呼吁大家：

　　有能力负担少的房东看个人意愿，

　　能减少的、能免的结合现状，

　　租户应当感激；

　　本身每月负担大的房东，有心无力，

　　要互相理解，毕竟都得过日子。

　　

　　

　　特殊时期，攻克时坚

　　希望大家都能换位思考，互相理解

　　当好房东、好租客，人人好说话！

　　来源：广东省暖心公益法律服务中心、南方都市报

　　编辑：广东创业

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