央行降息的同时，恒大全国75折也来了

　　作者：听三哥说

　　1

　　这两天很多粉丝给我留言和发私信，主要集中问了一个问题。

　　那就是恒大打折的事。

　　没错，恒大又又又开始打折了，这次全国范围内75折，很多人想知道这到底怎么回事。

　　在回答这个问题之前，咱们先得说一下央行的动作。

　　因为降息又来了。

　　2

　　我在2月7号的文章《疫情结束时，我们将面对怎样的楼市？》里提到，疫情影响下经济状况，会导致央行金融方面的政策会马上跟上，从而影响后期的LPR利率。

　　果不其然，2月17号，央行对外发出公告，因对冲央行逆回购到期等因素的影响，维护银行体系流动性的充裕，2020年2月17号，央行展开了2000亿元的MLF（中期借贷便利）操作，和1000亿的逆回购操作。

　　简单说，就是2月17号央行再次释放了3000亿元的流动性，当然这还不是最主要的。

　　重要的是MLF（中期借贷便利）的利率出现了下降，而MLF利率的下降，则极大的会引起LPR的利率的下行。

　　在过去的2019年11月5号，央行操作MLF释放4000亿元，中标利率3.25%，较之前下降了5个基点。

　　受到MLF利率下降影响，2019年11月20号5年期LPR（房贷利率）同样下降5个基点。

　　而这次MLF的利率是下降了10个BP，十个基点的降低。

　　显而易见，LPR下降通道已正式打开。

　　这代表着2月20号的LPR利率的下降几乎是板上钉钉，这次的下降空间同样在10个基点内。

　　早在2月7号，央行副行长潘功胜就在国新办的公布会上公开表示，2月20号的LPR会有较大概率下降。

　　现在看来，一切如果都能“正常”的按部就班进行的话，那房贷利率的下降就要正式开始了。

　　3

　　按照我上一篇文章里所提到的，疫情结束后，楼市重新振作的操作方向无外乎是三个。

　　第一，地方利好政策，第二金融工具的支持，第三房企自身的促销和打折让利。

　　首先地方上利好楼市的政策已经开始出台，比如我上篇文章提到的，无锡，西安，南昌，成都，郑州，上海，包括浙江省，安徽省等等，全部出台了利好房企的政策。

　　其次金融工具的支持也已经出现，央行操作MLF利率出现了降低，随后2月20号的5年期LPR下降是有极大概率出现的。

　　最后就是房企自身的促销和打折了。

　　这也就是今天文章开头的问题，恒大的全国75折到底是怎么回事？

　　首先我们要说一下，恒大的打折真的不算新鲜事情了。

　　4

　　要说国内房企圈子里，谁的打折频率最高，面积最广，花样最多的话，那恒大敢说自己第二，没人敢说第一。

　　这次恒大玩的套路是，全国打折+5000元认购优惠。

　　2月13号，恒大先从自己的恒房通APP上推出购房大礼包，号称在恒房通APP上购房，可以在锁定最低价之外还可以享受，自从签订《商品房买卖合同》起，到5月10号之前，都可以无理由退房的售后服务。

　　根据恒大的自己的说法，活动反响很是热烈。

　　2月16号，恒大召开官方的新闻发布会，放出了一组数字来证明这次促销的反应是如何的强烈。

　　从2月13号到2月16号的3天时间里，通过恒房通APP共认购房子47540套，总价值580亿元，并且新增了300万的恒房通用户。

　　有意思的是，在16号晚上一份由恒大老板许家印签署的名为《关于全国各楼盘销售特大优惠的通知》的文件“意外泄露”开始在网上流传。

　　整个文件内容简单总结就是，在2月29号前，恒大全国在售的项目都可以享受75折，并且尾盘还能享受额外的97折，如果能分期付全款，不贷款不按揭，额外还另有优惠。

　　总之就是能把折扣最低极限打到64折。

　　实际情况呢？

　　先来说说这3天卖的价值580亿的4万多套房子。

　　首先这个看似凶猛的580亿元销售额只是合同上的一组数字而已，最后能不能确定落实，还需要看这4万套房子到底能完成签约多少。

　　也就是说这4万多套房子，最终能完成购买的是多少，现在还没个准数。

　　其次就是打折的力度。

　　根据很多网友在微博上反应，这次打折的猫腻依然有点多。

　　有的房源之前1月份的每平米单价还在15300元，最近却涨价到19200元。

　　按照目前恒大执行的75折后，单价为14400元。

　　折腾来折腾去，75折变成了95折，但总归是便宜了900元，貌似还不错。

　　不过这种类似于双11众多电商用的先涨价，后打折的套路，好像有点不太厚道了。

　　不管怎么说，总算还是便宜了，一套100平的房子算下来还是能省个90000元，蚊子腿也是肉，聊胜于无。

　　但如果你以为所有的房子，每平米都能给你便宜个小1000块的话，那你真的有点想多了。

　　很多尝试过通过恒房通APP查找恒大楼盘的人都发现，相当一部分楼盘要么根本不在APP显示，要么就是打电话过去被告知不参与这次75折的活动。

　　而参与活动打折的楼盘（虽然实际只打了95折）几乎都是地段不好和本来就在打折的项目。

　　也就是说这次的打折，不过是顺势而为，就坡下驴罢了。

　　5

　　最后再来说说这每个客户5000元的认购金，有些人分析说，恒大是想靠这些客户每个人5000元的认购金，进行短期的无息融资，以达到缓解资金压力的目的。

　　我想说，虽然恒大打折活动确实不怎么样，但咱也别这么侮辱人家恒大的实力好吗？

　　5000元一个人，就算有20万个认购客户都缴纳了这5000元，这一共合计才10个亿。

　　别说这10个亿刚刚够恒大2019年全年销售额6010亿的零头，就是恒大许老板每年玩足球的钱，也不止这个数字。

　　恒大还真不缺这点钱。

　　恒大这次促销真正的目的，既不是为了以打折真正的打下销量，也不是为了进行什么短期融资。

　　这次活动的根本目的，是为了挖掘大量真正的潜在客源。

　　目前的房地产市场几乎所有的客源都被房产中介把持着，即使恒大，绿地，龙湖，万科这样的大型房企，在中介渠道面前，依然也是占据不了多少话语权。

　　2019年可以说新房市场是房产中介的绝对主场，以贝壳系为主的大量中介掌握着市场里绝大多数的客源。

　　房产销售的分佣多少基本都是中介说了算，没办法，拥有客源就是拥有话语权。

　　甚至出现了在一些房价下行的城市，在销售不好的楼盘，渠道分佣达到了6%-8%！

　　这样的城市天津就算其中一个。

　　而恒大这次，则是用看似轰轰烈烈的打折活动，一次性获得了4.7万多个真正潜在客户的手机号和详细信息（当然里面存在一些员工为了完成任务注册的无效手机号）。

　　这些精确到具体楼盘，有购买意向的客户，过去基本上都在中介的手上掌握着。

　　跳过了中介，完成了自己挖掘精准客源的需求，从而在疫情结束后，可以快速完成去化。

　　这才是恒大在大家足不出户的疫情期间，发起这次活动最主要的目的。

　　即使不算这次特殊的活动，恒大为什么在过去的一年多的时间内也频繁打折？

　　原因就在恒大当前的战略方向上。

　　6

　　目前恒大的大量项目位于三四线城市，而大部分三四线楼市的未来就像我之前再三讲过的一样，长期是不被看好的。

　　马上退出历史舞台的棚改助推力，逐渐流失的人口数量，被周边省会虹吸产业的现状，三四线城市的楼市在这些因素的干扰下，会开始慢慢失去动力，然后逐渐熄火，最终进入彻底停止的阶段。

　　恒大过去的多次打折，主要针对的对象全部集中在这样大量的三四线城市中。

　　三四线楼市是对价格相对敏感的区域，恒大多次的打折活动虽然达不到宣传的那么给力，但是客观的讲，每次还是给出了一定的优惠和让利。

　　而这就已经足矣打动三四线楼市里，相当一部分非理性的潜在购房者。

　　大部分三四线城市楼市的去化速度都在降低，恒大一次又一次的打折，不过是给自己的去化和出货加速而已。

　　恒大的打折，第一要务就是为了清除库存，尽快从大部分三四线城市抽身离场。

　　这也就是我上一篇文章所说的，三四线城市一旦开始降价，新房二手房会拥挤在一条赛道里，谁有能力先跑出去，谁才是赢家。

　　显然恒大想跑的更快一些。

　　这其实是个很好佐证的问题，大家可以看看你身边恒大项目在热门二线城市，或者热门省会城市的楼盘，稍微好些的地段，几乎从来不参加所谓的打折活动。

　　恒大的这次打折秀，只是一场雷声大雨点小的常规营销活动，其主要目的是为了拿到更多精准潜在客户，而不是诚心实意给大家大幅让利。

　　真正有力度的促销还在路上。

　　7

　　湖北省外的新增病例已经连续15天处于下降状态，疫情整体情况正在好转。

　　窗外的车流开始逐渐多，甚至昨天成都和北京已经传来“久违”的堵车新闻。

　　这一切是都是社会经济活动在逐渐恢复正常的信号，而随着这些信号的增多，房企有力度的促销才会真正到来。

　　别慌，一定等着疫情结束，目前没有一点提前进场的必要。

　　别忘了，地方上面对需求端的楼市利好政策，诸如地方LPR加点降低，交易税费减免，限购门槛降低等还没出台。

　　耐心等待吧。

　　等以上面对购房群体的利好政策出台，等房企真正以价换量的促销出现。

　　这，才到了真正可以进场的时候。

　　感谢耐心阅读~