大数据推测疫情拐点，长租公寓将迎来新一轮发展

　　文 | 克而瑞租售

　　2020 年春节新型冠状病毒肆虐中华大地，从疫情的感染传播来看，湖北是疫情传播的源头与核心，其他重点省会城市也因为大量人口和便捷的交通成为利于疫情传播的「小核心」。

　　截至 2 月 7 日 24 时，中国各省份已确诊超过 34000 例新型冠状病毒肺炎病例，且每日仍保持高速递增趋势。

　　为防止病毒的快速传播，政府大力出台防控疫情蔓延措施，企业纷纷推迟复工时间。

　　城市休眠，经济受影响大

　　毋容置疑，此次疫情企业复工时间的延迟，使得企业经济效益降低，运营压力激增，不少企业或将采取「瘦身策略」，而处于初创期的中小企业步履将会更加的艰难。

　　疫情的快速蔓延对股市也产生了巨大的冲击。 2 月 3 日，节后开市首日，沪指、深成指、创业板指三大指数开盘皆受重挫。为了减少股市下跌带来的负面影响，央行实行了 12000 亿元逆回购操作，同时下调逆回购利率 10 个基点。

　　受到冲击的还有楼市，在全国抗击疫情的战争中，全国多个省市暂停房地产市场交易。售楼部关闭意味着楼市进入「休眠期」，2020 年的「返乡置业潮」随之落空，预计「零成交」楼盘将不在少数。

　　聚焦到租赁行业，一方面租赁需求被压制，房源空置率上升，未来收入受影响，另一方面房东的租金支付成本，滞留租客的免租支持，两者形成的收支倒挂，对本就融资艰难的运营商们产生巨大压力。

　　至今，「新型冠状病毒」这个黑天鹅事件的影响仍在发酵。事件的持续时间和影响范围等仍存在存诸多不确定性。

　　基于logistics模型的疫情拐点假设

　　为了进一步理清疫情可能发展的方向，我们尝试利用疫情数据构建数学模型，做拐点假设的推导，供大家探讨。

　　1、绘制散点图

　　为了探索疫情数据随时间的变化情况，我们选用最具代表性的确诊数据，做出确诊人数随时间变化的散点图如下:

　　从散点图可以看到，随着时间的推移，确诊人数先是缓慢增长，从 1 月 23 日起，增长速度有所加大，进入迅速增长模式。

　　2、拟合疫情曲线，求得拟合曲线方程表达式

　　从确诊人数随时间的变化情况来看，很符合 logistic 模型「S」曲线，于是我们根据经典的流行病传播 logistic 模型拟合出曲线如下图所示，其中 logistic 方程表达式是：

　　K 为环境容量，即增长到最后， f(t) 能达到的极限， P0 为初始容量，就是 t=0 时刻的数量。 r 为增长速率， r 越大则增长越快，越快逼近 K 值， r 越小增长越慢，越慢逼近 K 值。

　　接着我们带入已知数据，求解模型参数。

　　从拟合图可以看到利用 logistic 模型函数进行拟合的效果还是非常不错的，反过来也说明了确诊人数比较符合 logistic 模型。

　　3、提出拐点假设

　　最后，根据现有模型参数将日期自然延伸，预测未来确诊人数的变化情况。绘制如下确诊人数预测图。

　　从预测图中可以看到前期上升缓慢，中期确诊人数迅速上升，当上升到一定程度后不再上升，大约 40 天后即 2 月 12 号左右出现平稳点，即达到疫情确认总人数。

　　这是基于现有数据模型下的假设预测。实际上，影响变量的因素有很多且不可控，尤其对于一些特殊的城市，例如上海，随着 8 号返工潮的开启，大量人员流动将带来极大不确定性和风险性，真正严峻的考验可能才刚开始。

　　以史鉴今，市场先抑后扬

　　时间回到 2003 年， SARS 由广州为起点肆虐全国，前后共经历半年左右的时间。

　　简单回顾 2003 年 SARS 期间中国经济的变化，整体而言， 2003 年中国经济整体呈高速增长态势，仅在 SARS 迅速蔓延的二季度 GDP 增速大幅回落，但三季度 GDP 增速企稳回升，全年 GDP 增速仍保持在 10% 的高增长。

　　不难发现， SARS 疫情对中国经济仅造成一个季度的短期冲击。

　　然而，此一时彼一时，我国目前正处于经济转型的关键时期，宏观经济下行压力大。工业运行稳中趋缓，物价水平上涨较快，投资需求不振，消费需求不稳，区域增长不平衡加剧等都是这一阶段面临的难题。

　　从房地产角度来看，2003 年之前，房地产政策以支持房地产发展为主。尤其 SARS 以后行业政策倾向主要为积极支持、刺激楼市发展。

　　而 2020 年的房地产市场正在经历最严厉的政策周期。中央在 「房住不炒」的定调下，「不将房地产作为短期刺激经济的手段」，去杠杆是长期的工作和任务。

　　相比而言， 2003 年处于中国经济高速发展，全面启动的时期， 2020 年是中国经济平稳运行，转型发展的关键时期。因此，对于下半年走势，综合考虑到政策方面和金融方面的支持，预计会超过期望值，但无法复制 2003 年强劲走势。

　　长租公寓在疫情期应做好五点，为新一轮发展蓄力

　　否极泰来，这次的疫情或许是租赁行业新一轮发展的开始。行业消极时往往蕴含新的机会，就租赁企业而言，首先管控好现金流，无业务进展时，转化为内功修炼，定下心来重新思考战略规划和发展方向，以支撑寒冬过后的重围突破。

　　1、团队维稳

　　疫情期当务之急核心关注点，做好企业员工及万名租客疫情防护措施。其中，一线员工精神压力巨大，重点做情绪梳理，保障团队的稳定。

　　2、建立良好政企关系

　　在疫情影响下，企业有机会与各地政府建立更良好的合作关系。同时，积极与各个银行沟通关于债权融资的利息等方面补贴或优惠政策。

　　3、争取租金减免，缩小损失

　　行业整体来看，中资产的损失比轻资产的损失严重；分散式比集中式的损失更严重；租金低的公寓要比租金高的抗风险能力差。企业可向业主进行减免租金的谈判，争取相应的免租期和租金支付后置的支持。据了解，中资产项目中（包租模式），部分国企业主已经主动向企业提供减免租金的政策。

　　4、把握收并购机会

　　在消极的环境下，企业会有更多的收并购业务压价空间。

　　5、修炼内功，提升运营能力

　　头部企业的强运营能力凸显，其中，「租期管控」很好地做到了淡季空置率未有断崖式下滑。疫情期，内部组织调整优化，加强业务培训，为后期行业复苏提供弹药储备。

　　这是一场经济与民生的双重考验。行业的寒冬被拉长，但春天一定会到，这一时期企业需要对外减少投资，对内修炼内功，更好的渡过难关，迎接行业复苏，触底反弹。（来源：克而瑞租售）

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　　文章来源:克而瑞租售