监护人用未成年名下房屋做抵押是否有效

　　实践中很多人父母会把房屋登记在未成年子女名下，但是为了金融借款等原因，又将房屋进行抵押，此时如何认定抵押效力就会产生争议。

　　李某系未成年人，李某父母将一套房产登记在其名下，李某父母与王某系亲属关系，且在商业上来往紧密，为企业进展，双方采纳互保的方式从银行贷款。在李某父母为王某名下公司担保贷款过程中，李某父母代表李某将其名下产房作为抵押品进行了抵押。后王某公司不能偿还贷款，银行起诉到法院，对于李某名下房产抵押是否有效产生争议。

　　最终法院经审理认为“关于李某父母代表李某签订的《最高额抵押合同》是否无效。根据我国合同法第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。处理本案所依据的民法总则是我国的基本法律，该法第三十五条第一款规定：“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”该规定是对监护人监护职责的规定，并明确规定监护人不得处分被监护人财产的范畴，系法律的强制性规定。违反该规定的，依据我国合同法第五十二条第五项的规定，应无效。因此，李某父母代表李某签订的《最高额抵押合同》系无效合同，上诉人要求李某承担抵押担保责任缺乏事实和法律依据。”

　　但是被监护人的利益也不能无限扩大，例如在本案中，虽然房屋系李某父母购买登记在李某名下，但是担保的债权确有用于王某公司，王某虽然系李某的亲属，且双方存在互保关系，但是该笔债权并不会直接增加家庭利益，最终法院认定无效。

　　综上，认定未成年房产抵押是否有效应当从以下三个方面进行确认：1.预抵押的房产系未成年人监护人完全出资购买；2.签订抵押合同的监护人系与未成年人共同生活的家庭成员；3.抵押担保的借款方系未成年人的监护人或监护人绝对操纵的公司或其他企业。