恒大或降价卖房，预计10月入市

　　恒大被困 3年后整顿重来

　　2016年，恒大在黄埭以超高的溢价率拿下2宗地块：

　　恒大悦珑湾，苏地2016-WG-59号，黄埭方桥路东、春秋路北，成交总价约40.48亿、成交楼面单价约17407元/平，溢价率213%；

　　

　　（恒大悦珑湾最新实景）

　　恒大珺睿庭，苏地2016-WG-60号（商住），苏相合作区昌南路南、五星路东，成交总价30.68亿元、成交楼面价约为17850元/平，溢价率116%。

　　

　　（恒大珺睿庭最新实景）

　　恒大的两个项目，都是走高端改善路线，产品全精装修交付，2017年售价最高在3W+/平，样板间用的都是国际知名品牌，整体装修水平较高。

　　但是由于地理位置处于乡镇板块，价格过高，去化偏低，根据苏州市房地产市场和交易管理中心查看，目前两个项目售出套数都是个位数。

　　恒大悦珑湾，领证264套，当前可售263套，网签1套；

　　

　　

　　恒大珺睿庭，领证266套，当前可售264套，网签2套；

　　

　　

　　当初轰轰烈烈进驻苏州的恒大，3年内惨惨淡淡。而今年9月初，有小道消息放风称恒大将在10月“杀回”苏州，解除当下困局！

　　售楼处开放 最快10月入市

　　知道恒大准备重来翻盘，企鹅仔也是来到黄埭镇两个项目实地探访了一番。

　　恒大珺睿庭

　　具体情况未知 整装待发

　　从园区开车半个小时就可以到达恒大珺睿庭售楼处，目前售楼处正在重新装修，有几个工人正在施工。而从外面可以看到里面的建筑正在重新粉刷外墙。

　　

　　（恒大珺睿庭最新实景）

　　目前售楼处不接待客户，该售楼处的保安透露，恒大珺睿庭预计会在今年的10月开盘，价格还不知道，具体事项都要等通知下来才能确定。而恒大珺睿庭会等到恒大悦珑湾开盘后才会开盘。

　　

　　（恒大珺睿庭最新实景）

　　企鹅仔也是实地看了一下地块目前的情况，恒大珺睿庭二期与一期一河之隔，二期地块目前还没有动工，地块内的杂草肆意生长，四周都用墙体作为围挡，围挡上的宣传语“恒大苏州开篇巨制”十分显眼，却又显得有些破败。项目周边有漕湖学校和东方岚谷幼儿园，距离公交站也很近。

　　

　　（恒大珺睿庭周边配套实拍）

　　恒大悦珑湾

　　降价开盘 预计10月开售

　　自驾从恒大珺睿庭到恒大悦珑湾也就十几分钟的路程，目前该项目的售楼处是已经开放了，但还没有完全修整完毕。很多工人正在打理布置花园草坪，以及铺设地面木板。接待处也没有客户，只有两三个置业顾问。

　　

　　（恒大悦珑湾最新实景）

　　置业顾问表示恒大悦珑湾预计10月重新开盘，相比刚开始2.9W/平的价格，肯定会降价，但具体价格要等开盘才知道。恒大悦珑湾主打高层和洋房，户型面积约92-151平，目前样板间正在维修，暂不开放。在被问到恒大珺睿庭情况时，他们表示两个项目的销售不是一家公司的，所以并不了解那边的情况。

　　

　　（恒大悦珑湾最新实景）

　　黄埭接连供地4宗，恒大能否解困局？

　　地块价格“腰斩”，解困压力大！

　　经历了2016年的恒大高价拿地，近3年的时间黄埭都没有重新挂地。而今年却意外挂出了4宗地块，均属于涉宅地块。已成交的两宗地块中，最高成交楼面价在1W/平左右；未成交的两宗地块，其中一宗商住地块起拍楼面价在9230元/平。

　　

　　相较于恒大在2016年成交楼面价1.7W/平的价格，黄埭新供应的地块价格可谓是“腰斩”。

　　黄埭最新的四宗地块距离恒大悦珑湾都不算很远，并且相城高建地块还自带商业体。从相差甚大的地价，到后期产品的售价，再到地块周边的配套，综合来看，恒大悦珑湾和其它新地块相比，竞争力仍然不高，解困压力很大。

　　

　　区域二手房涨价不少，恒大解困有希望？

　　目前恒大的两个已经在整修，根据现场施工情况来看，房子也建的差不多了，预计很快会重来，再次销售。从2016年至今，黄埭的二手房也涨了不少，均价2万左右，靠近春申湖的别墅，参考价格在2万6一平。整体价格抬高的情况下，恒大两个项目是否也迎来新的机会？

　　

　　（恒大悦珑湾项目在建情况）

　　恒大珺睿庭周边老小区居多，根据链家网数据可看出，周边在售二手房房源不多，在售均价也就在1.5W/平左右，恒大以全装修高品质入市，周边基本没有可以相比较的项目，但是地段一般，商业和交通都不是很便利，没有什么竞争力。

　　

　　恒大悦珑湾周边房源稍微多点，作为同等规划的项目华宇锦绣花城，在售均价在2.1W/平左右，临湖别墅建邦唯园价格在2.6万/平。根据最新消息，恒大悦珑湾此次卷土重来，或许会降价销售，如果降价幅度很大，在购房者的接受范围内，想要脱离滞销困境还是有希望的。

　　

　　综合各方面来看，目前对于恒大能否解困成功，只能说形势还是严峻。

　　一方面，从黄埭片区最新供地来看，新项目地价比恒大便宜甚多，这部分房源入市后政府限价也会相当严格，价格会比恒大之前的售价低不少；

　　另一方面，黄埭二手房市场不活跃，虽说近几年价格已经涨上来了，但片区2万的价格，对恒大项目来说，“涨得还不够”，结局还是压力山大。