车位车库在土地增值税清算中如何处理？看各地具体规定

　　关于车位，土地增值税应如何进行清算，总局仅有原则性规定，各地出台了不同的政策来规范车位的税收问题。下面我收集整理了部分地方规定，供大家参考。

　　01? 陕西的规定

　　《关于明确土地增值税若干政策问题的通知》（西地税发[2010]235号）

　　十七、车位、车库、车棚成本的核算问题车位、车库、车棚成本的核算，暂按照以下原则处理：

　　1、对有产权且能够转让的车位、车库等，其核算作为转让不动产同其他不动产一样计算土地增值税；

　　2、对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等，其取得的使用权租金收入不作为转让房地产收入，其分摊的成本、费用、税金等不允许作为扣除项目进行扣除。

　　02??安徽的规定

　　安徽省地方税务局关于发布 《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告（安徽省地方税务局公告2017年第6号）

　　第三十九条 纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　符合下列情况之一的，可以确认为建成后产权属于全体业主所有：

　　（一）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

　　（二）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

　　（三）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，主管地税机关应当调查取证予以确认。

　　（四）法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。

　　03??新疆的规定

　　《新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号）

　　四、关于车库(车位、储藏室等)问题

　　(一)能够办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房地产”确认收入并计算成本费用。

　　(二)不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项的规定执行。(三)关于无产权车位分摊土地成本问题，土地成本仅在可售面积中分摊，无产权的地下车位不分摊土地成本。

　　《新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号）

　　四、关于车库、停车位、地下室征收土地增值税问题

　　房地产开发企业销售有产权的车库、停车位、地下室，与购房者签订销售合同，应按规定征收土地增值税。

　　房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权合同或销售无产权的车库、停车位、地下室，不征收土地增值税。

　　有产权的车库、停车位、地下室是指办理有房产证或土地使用证的车库、停车位、地下室。

　　04??贵州的规定

　　《贵州省地方税务局关于发布〈贵州省土地增值税清算管理办法〉的公告》（贵州省地方税务局公告2016年第13号）【晶晶亮备注：该文件自2023年1月1日起废止，新文件文号为贵州省税务局公告2022年第12号，但相关规定没有变化】

　　第三十四条第二款 房地产开发企业单独销售无产权的车库（位）等不能办理产权的其他房地产的，不确认土地增值税计税收入，不扣除相应的成本和费用。

　　05??湖南的规定

　　《关于进一步规范土地增值税管理的公告》（湖南省地方税务局公告2014年第7号）

　　三、关于地下车库（位）清算处理问题

　　房地产开发企业建造的可售地下车库（位），按照非住宅类型房地产清算。房地产开发企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库（位），建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的（以产权转移登记、公证部门公证或在房地产项目显著位置公告并被全体业主知晓为判断依据），其成本、费用可以扣除；

　　房地产开发企业转让上述不可售地下车库（位）永久使用权取得的收入，应按照地上房地产不同类型建筑面积占比，分别计入不同类型房地产销售收入征收土地增值税，其成本、费用按照配比原则扣除。

　　《关于财产行为税若干政策问题的公告》（湖南省地方税务局公告2015年第9号）

　　一、关于地下车库(位)土地增值税问题

　　地下车库(位)根据不同情况按以下方式进行税务处理：地下车库(位)所有权未发生转移的，不征收土地增值税；所有权发生转移的，按照有关规定征收土地增值税。《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》(2014年第7号)第三条停止执行

　　06??山西的规定

　　关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2014年第3号）第十九条

　　房地产开发企业销售车库、车位、地下储藏间应当重点区分车库、车位、地下储藏间的对外销售、业主共有、开发商自留三种情况；其中对外销售的车库、车位、地下储藏间又分为有产权和无产权两种情况。对不同情形按以下标准来确定成本列支：

　　1、有产权对外销售的车库、地下储藏间，其收入应当并入房地产销售收入，相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除，并加计扣除。

　　2、无产权的车库、车位、地下储藏间在一定期限内让渡使用权的，收入不作为土地增值税清算收入，其相应的成本费用不可以扣除。

　　3、全体业主共有的车库、地下储藏间，属于公共配套设施，相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除，并加计扣除。

　　4、开发商自留的车库、地下储藏间，因其产权归属于开发商自有，若无对外销售则相应的开发成本不允许扣除。

　　07??福建的规定

　　《关于下发厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知》（厦地税发[2007]108号）

　　第十二条??房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

　　（一）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

　　（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

　　（三）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　08?广西的规定

　　《关于土地增值税清算有关政策问题的公告》（南地税公告[2016]3号）

　　八、关于清算时车库(位)、杂物房归属的房屋类型问题土地增值税清算时车库(位)、杂物房等建筑物应归属的房屋类型问题按以下规定处理：

　　(一)房地产开发企业在2013年4月30日前销售车库(位)、杂物房、阁楼等建筑物的，归入非普通住宅进行清算;2013年5月1日起销售车库(位)、杂物房、阁楼等建筑物的，按《广西壮族自治区地方税务局关于遏制房价过快上涨优化房地产结构 助推房地产市场平稳健康发展税收政策公告》(桂地税公告2013年第2号)第二条第(五)款规定执行。

　　(二)同一购房人同时购买普通住宅和非普通住宅的，其所购买车库(位)、杂物房或阁楼等建筑物可由房地产开发企业在预缴土地增值税时自行选择归属的房屋类型，一经确定，清算时不得更改。

　　(三)购房人未购买住宅，仅单独购买车库(位)、杂物房或阁楼等建筑物的，其所购车库(位)等建筑物清算时应归入商用房进行清算。

　　对自治区政协十一届五次会议第20170230号提案的答复（桂地税函[2017]141号）地下车位（车库）不应当分摊土地成本，是基于目前的地价计算一般为楼面地价，建筑物地下区域的建筑面积并不列入土地市场地价的计算，因此，提案认为在计算可扣除的土地成本时不应按总可售面积分摊土地成本，而应按计容面积分摊。......

　　09?广东的规定

　　广东省税务局关于发布《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》的公告（广东省税务局公告2019年第5号）

　　第三十一条（四）利用地下人防设施建造的地下车位，是否按照以下方式处理：建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除；用于出租的，不作为土地增值税计税收入，不扣除相应成本、费用；有偿转让且办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　不能办理权属转移登记手续的人防车位，其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定，其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算。

　　10??吉林的规定

　　《关于房地产开发企业建造地下车位（库）征收土地增值税问题的批复》（吉地税函[2012]54号）

　　房地产开发企业有偿转让有产权的地下车位（库），应计算土地增值税收入，并准予扣除相应的成本、费用；

　　房地产开发企业将开发的无产权的地下车位（库）出租或自用，产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本、费用。

　　11?甘肃的规定

　　《关于土地增值税清算审核有关问题的通知》（甘地税税政一便函[2017]24号）

　　无论是配建的地下车库或利用地下人防工程改建的地下车库，只要未获得销售许可或产权移交，其成本、费用均不予扣除。即使开发商与业主签订了车位销售合同，但因事实上只是转让车库的使用权，并未发生权属转移，应视为租赁行为。不论租赁期长短，均不纳入土地值税征税范围，开发商取得无产权地下车库的租金收入，应按有关规定缴纳营业税（2016年5月1日起缴纳增值税）房产税等。

　　12海南的规定

　　关于发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》的公告（国家税务总局海南省税务局公告2021年第7号）

　　转让有产权的地下车库，应计入项目可售建筑面积(包括应分摊的车道等地下面积)，按规定确认房地产销售收入，其发生的成本费用允许扣除;

　　转让或出租无产权的地下车库使用权的，其收入不计入清算收入，同时不允许扣除其应分摊的成本费用。

　　其他无产权的公共配套设施比照执行。

　　13山东的规定

　　山东省税务局关于发布《山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告（山东省税务局公告2022年第10号）

　　第三十二条 房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不征收土地增值税，在清算时不列收入，不扣除相应的成本。

　　不予扣除的成本=测绘报告确定的地下人防设施建筑面积÷测绘报告确定的总建筑面积×建筑安装工程费（不包含有明确受益对象的室内精装修成本）

　　房地产开发企业将地下人防设施无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

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　　个人感觉，山西、海南的规定比较全面条理，可以先看，然后再看所在地的规定，可能思路会清晰一些。

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