上海楼市新动态！这里，“定向松绑”！

　　上海楼市又有重要消息。

　　上海市金山区10月24日发布的《金山区重点转型区域人才购房实施细则》提到，在滨海城区、高新社区以及亭枫社区三个重点区域（共计36.2平方公里）实施重点转型区域人才购房政策。

　　经区人才管理部门认定，同时符合单位条件、个人条件，并与金山区用人单位签订二年及以上劳动（聘用）合同且工作满一年的非沪籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。

　　“此次上海市金山区限购政策定向宽松，符合我之前对于限购政策放松趋势的判断，即针对人才类进行定向宽松，而不是所有人都放松限购。”镜鉴咨询创始人张宏伟对证券时报记者表示，当地限购政策由以家庭为单位调整为家庭和个人，只要符合新的限购政策都可以购买住房，意味着人才类购房不再有单身这一限购条件。

　　证券时报记者注意到，除了金山区外，中国（上海）自由贸易试验区临港新片区（以下简称临港新片区）也已针对符合条件的人才出台了相应的购房政策。这些特定区域的人才购房政策都在一定程度上较上海现行的限购政策更为宽松。

　　今年9月，上海正式执行“认房不认贷”政策措施，并在不久后落实了公积金“认房不认贷”。值得注意的是，目前，上海绝大部分区域仍严格执行限购政策。

　　上海金山楼市“定向松绑”

　　根据《金山区重点转型区域人才购房实施细则》，金山区根据区域转型发展和产城融合需要确定金山区重点转型区域人才购房政策实施范围，包括滨海城区、高新社区以及亭枫社区三个重点区域，共计36.2平方公里。

　　经区人才管理部门认定，同时符合以下单位条件之一、个人条件之一，并与金山区用人单位签订二年及以上劳动（聘用）合同且工作满一年的非沪籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。

　　“上海过去也有各类购房政策松绑的讨论，尤其是针对单身购房群体的购房政策。此次政策使得部分单身人士可以购房，属于非常好的宽松导向。”易居研究院研究总监严跃进对证券时报记者表示，这一新政仍有一定的约束条件，即需要进行人才的认定。

　　严跃进表示，结合此前临港对购房政策的部分松绑，上海郊区市场总体上有宽松的可能。此类政策有利于去库存，在降低购房门槛的同时，激活了合理住房消费需求。

　　“预计类似金山的上海其他远郊区域将很快出台针对人才限购的定向宽松措施，包括奉贤、崇明，甚至宝山北区等。” 张宏伟表示，上述政策执行几个月后，若效果不及预期，有可能将再降低限购门槛，甚至局部取消限购。

　　除了金山 临港早已“定向解绑”限购

　　证券时报记者注意到，针对特定条件人才进行限购“解绑”，金山并非上海的首例。早在临港新片区成立之初，就提出针对人才定向微调新片区住房限购政策。

　　《中共上海市委、上海市人民政府关于促进中国（上海）自由贸易试验区临港新片区高质量发展实施特殊支持政策的若干意见》提出，加大对人才的住房保障力度，建立以市场供应为主、多主体供应、多渠道保障、租购并举的区域性住房体系。按照区域发展和产业导向，对符合一定条件的非本市户籍人才，购房资格由居民家庭调整为个人，可购买新片区普通商品房一套。

　　上海市人民政府2022年8月17日发布的《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》提到，定向优化临港新片区人才购房政策。优化人才购房条件，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。

　　记者注意到，近两年，临港新片区人才住房政策也持续动态调整，其中，对人才所在的重点支持单位、工作年限、人才住房政策认定函等进行了优化。

　　中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管理委员会2023年9月7日发布的《关于优化调整临港新片区人才住房政策相关工作提示的通知》提到，拟建立人才住房政策重点支持单位清单，在重点支持单位工作的人才，工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上。适用定向优化人才购房政策的非本市户籍人才使用《临港新片区人才住房政策认定函》购买的新建商品住房实施限售，在沪缴纳职工社会保险或个人所得税已满 1年的，购房合同网签备案满7年后可转让；满2年的，6年后可转让；满3年未满5年的，5年后可转让。

　　另据浦东新区人民政府2022年4月18日发布的临港新片区人才住房政策最新操作口径，将原《购房资格确认函》调整为《临港新片区人才住房政策认定函》，有效期由原6个月调整为12个月。另据《2022年临港新片区人才住房政策重点支持单位清单》，人才住房政策重点支持单位（3个月），共计195家；人才住房政策重点支持单位（6个月），共计29家。

　　上海绝大多数区域仍实行限购政策

　　尽管放宽限购的声音不绝于耳，但证券时报记者从多名市场人士处了解到，目前上海大部分地区仍适用于2016年以来发布的限购政策和相关执行细则，包括“沪九条”、“沪十条”等。

　　2016年3月，上海市住房和城乡建设管理委员会等部门发布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，这份被称为“沪九条”的文件，提高了居民家庭在上海购房的门槛。

　　“沪九条”提到，从严执行住房限购政策，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

　　住房信贷政策方面，“沪九条”提到，实行差别化住房信贷政策。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　2016年11月，上海市住房和城乡建设管理委员会、中国人民银行上海分行等部门发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》进一步明确，居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录或在本市已拥有1套住房的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　2021年1月，上海市住房城乡建设管理委等部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。这份被称为“沪十条”的文件，进一步收紧楼市调控政策。

　　“沪十条”提到，严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限2年提高至5年。

　　“沪十条”还强化了上海对公证摇号选房程序的探索和完善。其中提到，完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。

　　步入2023年，上海住房政策持续优化。

　　9月1日，上海市住房城乡建设管理委、中国人民银行上海市分行等部门联合印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，执行购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。通知规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

　　10月17日，上海再度官宣公积金“认房不认贷”，成为首个实行公积金“认房不认贷”的一线城市。