世邦魏理仕:北京写字楼市场 2022 年全年录得新增供应量 31 万平方米

栏目:基础教育  时间:2023-01-21
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  CBRE 世邦魏理仕今日发布《2022 北京房地产市场回顾及展望》。

  报告指出,北京写字楼市场全年金融行业需求稳健,产业类需求回暖,空置率持续攀升,租金仍承压下行;零售物业市场整体需求乏力局部有亮点,租金持续下调,业主着力维系现有租户;仓储物流市场供需两旺,全年新增供应与净吸纳量均破记录;商务园区市场生命科学和制造业需求超过 TMT 成为全年需求引擎,泛中关村集群加大租金折让力度刺激市场需求;物业投资市场国有资本进场,长租公寓升温。

  2022 年第四季度,全市录得两个新项目总计 12 万平方米办公面积交付使用,分别位于通州和金盏。受疫情影响,部分项目延期交付,使得全年新增供应录得 31 万平方米,仅为 2021 年新增供应总量的 1/4,为 2015 年以来最低,且近八成释放于新兴商务区。

  尽管商务活动受疫情延续影响,新租交易面积环比下降 8%,但企业整合、缩减、腾退现象有所缓解,使得全市净吸纳量结束了前两个季度的负值回升至 1.7 万平方米。金融稳居需求榜首,基金、保险和证券公司持续在优质楼宇和行业集聚的 CBD、金融街、东二环和丽泽等区域积极扩租和搬迁;TMT 需求集中在软件开发,互联网 + 服务亦见回暖;此外,能源及公共事业类租户的新租需求活跃度攀升。受全年互联网行业退租影响,全年净吸纳量降至 6.3 万平方米的历史低位,市场新租面积仍可维持在 2018-2020 年的平均水平。制造、医药、能源等产业类租户抓住升级搬迁的机会窗口,填补多个区域传统租户退潮后空白。此外,在市场不确定环境下,决策周期更短、更灵活的 2000 平方米以下面积交易更容易落地,成为全年需求主力。

  全市空置率全年缓慢爬升,年末站上 18.7%,为 2010 年来最高位,但区域间走势分化,差距缩小:CBD 和东二环空置率同比进一步走低;新兴商务区仍是空置率最高的区域,但随着区域商务氛围和知名度的不断提升,丽泽和石景山去化领先,空置率降至 50% 以下;科技企业集聚的中关村、望京、奥体和平均楼龄较高的金融街、燕莎、王府井等子市场空置率均有不同程度的提升,其中不少区域此前常年可租面积紧俏,本轮调整后为租户的进驻开启了机会窗口。

  整体平均成交租金仍呈下降态势,四季度同样本环比下跌 0.5% 至每月每平方米 382.2 元,其中乙级写字楼环比跌幅最大,甲级市场降幅逐季收窄。全年累计降幅 1.1%,子市场中,CBD 和大部分新兴商务区保持稳健,其他商务区均出现不同幅度的降幅,其中望京、中关村和奥体全年租金跌幅靠前,为吸引租户提供了更有利的条件。

  世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 办公楼部负责人 袁慧指出:" 因 2022 年部分项目受疫情影响延期交付,2023 年北京写字楼市场将迎来供应小高峰,预计有八个新项目总量近 78 万平方米投放市场,且呈现多点开花的格局。而没有新项目入市的 CBD、燕莎、望京等区域在上一轮租约到期后也有望释放可观的可租面积,助推新租需求落地。防疫政策调整后,北京政府发布助企纾困 " 新 12 条 ",并有望后续出台更多产业发展和扶持政策,预计将在二、三季度带来租赁需求反弹。但前期市场去化仍有一定压力,加上新增供应密集入市,空置率将持续攀升,可租面积集中的子市场仍有一定的租金下行空间。" 创新 " 仍是驱动北京写字楼需求的第一动力,数字经济、网络平台、人工智能、金融科技、医药健康等欧美综艺北京传统优势领域有望重获动能,而新能源、绿色低碳、传统制造业转型升级等也会为租赁需求创造新的增长点。"

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