窥报24|7000亿的万科，大象如何起舞？

来源： 风财讯

文|黄小妹 来源|风财讯

“三道红线、双集中供地等政策的出台，标志着房地产行业进入管理红利时代。房地产行业最明显的变化是房屋回归居住属性，房地产应该回归实业属性，这是一个不可逆转的趋势。房地产行业更应该把制造业当成榜样，向制造业学习。”

万科董事会主席郁亮在万科业绩会上总结，三道红线之后房地产行业的新特征、出路。

作为穿越多个时代的“长跑者”，万科对趋势的把握毋庸置疑，包括2012年万科提出白银时代如今也得到印证。

面向未来，郁亮认为，管理红利时代，房地产大有可为，房企机会来自客户需求变化的机会，包括家庭空间及配套的需求、租赁业务；来自城市发展的机会，TOD、城市更新、大型复杂项目等存在很大机会。

销售破7000亿元 大象起舞

万科2020年交出了一份稳健增长的成绩单。

年报显示，2020年万科开发经营业务实现销售金额7041.46亿元，同比增11.6%；销售面积4667.5万平方米，同比分别增长13.5%。

万科销售额增速重新回到10%以上，相比2019年3.9%提高7.7个百分点，超过已发布年报碧桂园的3.3%，颇有大象起舞的意味。

关于万科2020年业绩，市场给出的稳健评价，更多来源于长期持续稳定的回报。万科归属于上市股东的净利润近10年的年复合增长率超过19%；加权平均ROE连续10年维持在19%以上；已连续29年现金分红，自上市以来的分红累计达到836.9亿元。

值得关注的是，毛利率下滑成为万科2020年业绩的唯一美中不足。

年报显示，万科2020年综合毛利率29.3%，同比下滑7%。不过与重点房企相比，2020年万科毛利率仍保持在行业优秀挡位，与龙湖、中海、华润毛利率水平相当。。

对此祝九胜表示，过往几年地价占房价的比例是明显上升，这体现在未来结算上，短期看，房地产利润率仍存在下降趋势。

应对地产毛利下滑趋势，万科的逻辑是当好农民种好地。

“面对不确定的环境，我们按照当好农民种好地的逻辑，根据不断变化的情况做好自己，坚持以客户为中心的商业逻辑顺势而为、动态调整，争取通过努力追求最好的结果。敬畏市场，始终坚持做对的事情，包括三方面。第一，始终坚持满足普通老百姓真实的客户需求。第二，坚持聚焦城市圈布局，第三，顺势而变、因势而为，秉承每天把楼卖好、做积极的销售，种好地、干好自己的活。”祝九胜强调。

多元业务迎来丰收期

聚焦到2020年财报上，不难发现，所提及的管理红利时代的机会，万科正在通过各个业务板块进行全面触发。

郁亮表示，万科以开发和经营并重，现在来看，我们的方向选对了，万科部分业务方面建立了行业竞争优势。

例如万科已在城市更新、TOD等领域逐步建立领先优势。年报显示，万科近年打造的深圳南头古城、上海上生新所、广州永庆坊、北京望京小街等多个城市更新项目，让城市历史文化街区焕发活力，成为了城市文化新地标，受到当地政府和居民的认可。

“轨道 物业”的TOD模式方面，万科提前布局，近两年开发运营的深圳臻湾汇、上海天空之城、杭州天空之城、重庆天地等多个项目也已成为当地TOD综合开发的代表项目。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积约363.4万平方米。

管理红利时代已来，万科已经构筑起行业竞争优势，万科已经提前抢占了发展制高点。更为难得是的，万科的“多元化”迎来丰收。

例如，物业服务方面，万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；年末累计在管面积5.6亿平方米，其中一半来自于万科以外的项目，市场竞争力优势明显，签约及接管面积持续扩大。

租赁住宅方面，万科旗下集中式长租公寓品牌“泊寓”已成为国内规模最大、出租率最高的集中式长租公寓服务商，截至2020年底开业达14.24万间，实现全年营业收入25.4亿元，同比增长72.33%，整体出租率超过95%。

业绩会上，郁亮系统性回应了万科旗下多元化业务的上市问题。

郁亮表示，不同业务类型最终都要接受市场检验，我们先后都会上市。在业务上市过程中，我们会考虑两点—全面跟长期。

“全面指，从整体集团业务协同性角度出发，从万科业务协同性最好、效益最好的角度出发，考虑上市问题，需要全面考虑平台最大化和平台的资金协同，而不是纯粹只考虑单个业务的一个问题。长期是指万科并不需要赶资本市场热点，把业务养大卖掉，这不是成功标记。万科的目标是把业务越做越好，长期做下去，短期资本市场热点并不是万科选择。”

对于未来万科旗下多元化业务发展优先级安排，郁亮表示，考虑两方面，第一是每个业务发展潜力有多大，第二是能力有多高。

“如果潜力大，但没有能力也做不下去。在业务有发展空间的前提下，能力大小成为我们的优先级，没有能力我们是不会做资本投资的。”

抢滩“管理红利时代”

面向未来，房地产行业趋势如何？房企如何破局，这是行业高度关注话题。万科对行业趋势的判断依旧最具看点。

万科在致股东信中指出，“三道红线”的出台再次改写了行业规则，其影响并不亚于当年的土地招拍挂制度。依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”。

在万科看来，管理红利时代决定的是企业的生存，不能胜出则意味着被淘汰。面对新时代的淘汰赛，我们必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路，更加重视增长的质量。

管理红利时代，房企充满挑战，挑战来源于要么胜出要么淘汰，房企如何在挑战中抓住机会？

业绩会上，郁亮从三个方面分享了房企的未来机会。

其一，从客户需求的变化寻找机遇，如疫悄影响下，令客户对家庭空间的需求有很大变化，包括居家办公、健身需求，同时亦开始关注居住社区一公里的配套。相信企业要突破必须具有开发社区、住区，商业、办公、教育等多个场景的综合能力，不仅要建出来，更要经营好。

其二，租购并举的市场下，租赁住房需求非常广泛，长远坚定的看好租赁赛道，相信未来这块业务有很大发展前景。

其三，随着中国城市化进入第二个发展阶段，建设世界级都市圈，将成为中国下一轮增长的核心驱动力，TOD，城市更新，大型复杂项目等仍有大量机会。

管理时代，房企仍充满大量机会。但房企能否抓住机会？郁亮给出了答案。

“过去不同的是，机会不再是唾手可得，能否抓住这些机会，取决于我们有没有能力解决客户痛点，能不能提供有竞争力的产品和服务。虽然不能再赚大钱、快钱，但我们还是可以靠自己的努力，做到挣慢钱、长钱、老实钱。房地产行业仍然有持久的生命力，得能力者得未来。”