海珠千万豪宅：回迁房混住，工业风江景！

　　最近的海珠，好热闹。

　　二手房成交价过亿，新房豪宅卖出了全市60%的量，广州的富人们正在大量地涌入海珠。

　　（具体可戳：一套房，1个亿！海珠攒了场高端局......）

　　据不完全统计，今年上半年，海珠有8大新盘即将面市，而且大部分都是主打改善型产品。

　　原本缺货的老城区，可选性一下子就变多了，要是没点实力，只会在极度内卷的市场里惨遭淘汰。

　　这两周，位于海珠西的一大全新盘，开始铺排宣传，吹风将在本月内面市开放。

　　它，就是越秀珠实锌片厂项目。

　　01项目配建成本较高

　　去年7月，越秀联合体拿下锌片厂地块，楼面价仅18795元/㎡。

　　相比起海珠平均4-5万元/㎡的地价，锌片厂可谓是“白菜价”。但，其实该地块建设成本一点都不少。

　　其中，商业地就占了总面积的20%，还要建设91116㎡的安置房源。

　　除此之外，开发商需要负责地块后续土壤污染修复工作并承担费用，也是笔不小的支出。

　　

　　过去工业大道一带，基本都是各种工厂，污染在所难免。

　　但根据此前公示的报告显示，锌片厂南区地块土壤污染修复工作于2022年11月完成，修复效果达到预期目标，地块后续作为第一类用地进行开发建设的人体健康风险可接受，地块可以安全利用。

　　只不过，这是否能消除购房者对于土地污染的疑虑，那就是见仁见智了。

　　

　　就如同当初广钢新城，也经常被诟病“毒地”，但并不妨碍其成为热门置业地，房价也从3万直接飙升至7万+。

　　02成熟配套+南向望江

　　要想让购房者忽略土地本身的不利因素，就得有独特的过人之处。

　　而锌片厂地块项目最拿得出手的，便是两个关键：

　　海珠西成熟配套和南向望江。

　　项目紧邻广纸板块及沙园，隔壁就是海珠成交最活跃的二手楼盘之一——光大花园，离网红打卡地太古仓码头也不过1.5公里左右。

　　

　　从锌片厂地块项目门口走到最近的沙园地铁站约18分钟，可以搭乘8号线及广佛线。（百度地图数据）

　　在沙园地铁上盖，还有乐峰广场，全海珠数一数二的大型商业体。

　　海珠西的成熟配套，基本要啥有啥，周边生活氛围浓厚，穿个拖鞋下楼，就能吃喝玩乐。

　　

　　教育资源方面也十分丰富，海珠老牌名校宝玉直实验小学就在项目500米半径范围内，有几率会被划分至其招生范围。（最终以教育局公布为准）

　　但宝玉直实验小学（光大校区）已经连续两年发布学位预警，存在一定的不确定性。

　　此外，国际民办学校——为明学校（广州校区）就在项目对面，也是部分中产家庭的教育选择。

　　

　　锌片厂地块项目的地段和配套，几乎找不出什么槽点来。

　　而南向望江，让其价值更上一层楼。要知道，老城区南向望江的新盘，少之又少。

　　项目住宅地块直线距离珠江后航道约337米，并且前面只有旧厂房和大油库，没有高楼遮挡，预计5层以上便能望江。

　　

　　其实早在2012年，昌岗油库便规划改造成广州工业博物馆，并纳入重点文化设施建设项目。

　　不过10年过去，锈迹斑斑的油库依旧保持原样。

　　看来，也是和广钢中央公园类似，规划很高大上，但一直遥遥无期。

　　如今看着一堆生锈的大罐子，景观确实会有所影响，给人一种住在工业区内的错觉。

　　

　　

　　在项目门口也能看到隔壁的大罐罐

　　这样的景观，即便是南向望江，也会被扣几分。

　　03回迁房“混住”

　　最后，我们再来看看其产品。

　　早在2月，锌片厂地块项目就已经进行批后公示，产品设计得以曝光。

　　

　　项目被鹤洞大桥分为两部分，其中北侧地块规划了3栋商业楼，而回迁房及商品房则集中在鹤洞桥南侧。

　　

　　南侧地块总共规划4栋回迁房及4栋普通商品房，以及一所幼儿园。

　　为了减轻鹤洞大桥对商品房的噪音影响，项目将3栋回迁房及幼儿园设计在北边靠近大桥一侧。

　　但项目没有解决“混住”的问题，1#回迁房混进了南侧的商品房之中，并且共用园林及底商。

　　对于改善客群来说，这会影响圈层的纯粹性，以及居住私密性。

　　

　　有市场消息称，锌片厂地块项目将打造106-180㎡纯四房改善产品。

　　目前，距离项目最近的新盘是世茂珠江天鹅湾，在售均价为13万元/㎡，而稍远一点点的中海映澜台售价也要10万元+/㎡。

　　而隔壁的二手楼盘，光大花园的挂牌均价也在7万元/㎡左右。

　　预计锌片厂地块项目的价格也会向周边新盘看齐，入手门槛近千万元。

　　虽然地段不错，但与回迁房混住，以及工业风的江景，真的能支撑“千万豪宅”的称号吗？

　　你们觉得呢？