深圳730房产新政深度解读，和你想的不一样！

　　今晚，上周四开始盛传的“深圳楼市调控新政”，终于出台。

　　经过朋友圈一晚上的传播的，大家已经都知道这个事情了，淘哥来凑凑热闹解读下。

　　有些观点，可能和大家的第一感觉不一样。

　　深圳房产新政要点及解读

　　1、 暂停公司购房

　　也就是说只能自然人买房，法人单位不能买。这是堵住“公司买房+公司经营贷”破限购限贷的大漏洞。

　　淘哥解读：其实对新房影响不大，因为招商双玺后新开盘的，公司买房要么靠后，要么直接不允许。

　　对二手房有些影响，因为公司买二手房可以绕开限购，一次性付款买下来后，还可以红本抵押做经营贷。以后这种行不通了，房票更珍贵了。

　　在目前针对小微企业放水的背景下，此举也可以防止水流入房地产。

　　2、限制商务公寓

　　其一，新供应用地的商务公寓一律只租不售。

　　淘哥解读：未来可售商务公寓急剧减少，这对现在发售的商务公寓其实是利好。

　　其二，通知发布之日起，新购商务公寓，拿证后限售5年。

　　淘哥解读：如果买新房，拿证一般要2年，拿证后限售5年，基本要7-8年后才能卖。

　　这一点对商务公寓是利空，流动性基本锁死，商务公寓短炒没可能了，买商务公寓的，至少要做7-8年长线投资准备。不过，老实说，买商务公寓做短炒的并不多。

　　其三，发布之日前，已网签的不限售。

　　淘哥解读：文件落款是7月30日，发布今晚7月31日，那么这个发布之日到底是30日还是31日内，淘哥认为是31日。也就是说今晚12点前办理网签还来得及。

　　未来的商务公寓价格如何变化？可售的供应减少了（新增供应用地只租不售），需求也减少了（投机和7年以下投资需求消失了），价格变化要看二者减少的相对程度，不好简单判断涨跌。

　　淘哥判断：有几种公寓依然有增值潜力：高租金收益率的公寓，中心地段的公寓、新兴优质地段的公寓。尤其上车门槛比较低的。

　　核心原因就在于，未来新供应用地的商务公寓，一律只租不售了，中长期供应会大幅缩减。而公寓不限购，自用和长期投资需求，是可以面向全国甚至全世界不断积累。

　　建议，从自用、长期投资角度甄选好的公寓，这种公寓的供应未来是断崖式下降的！

　　另外，商务公寓关门了，还留了一个口子——LOFT和写字楼、商业，这几种产品受益吗？淘哥认为是的。

　　理由是，在深圳强悍的基本面、吸引力下，叠加新的一轮放水，人们购买优质物业的需求不会消失。货币如水，住宅关门——购买力赶去商务公寓——商务公寓关门——购买力去LOFT，这个逻辑没毛病。这就和过去几年，一线限购——去二线——二线限购——去三四线，这种轮动过程是一样一样的。

　　尤其是深圳核心区域的此类产品，受到利好最大，看好。

　　3、家庭新购住宅3年限售

　　补充一句是，发布之日前，虽然没有取得房产证，但是已网签的不限售。

　　注意，这个政策与之前网传版本最大的不同在于——不追溯，也就是说，以前买的房子，只要你已经网签了，那么就不限购了。从明天开始买的才限购！

　　注意，签订预售合同并不一定等于网签完成，据淘哥所知，今晚，很多开发商紧急登陆国土局系统进行网签，人多拥挤，登不进去了。

　　淘哥解读：具体怎么样才能算已网签，二手房怎么算，新房怎么算，下面的问答环节有案例分析，这里淘哥不多说，谈谈住宅限售的影响。

　　其实这个政策淘哥上周在小密圈内已经提前有分析了，简单说就是：短期有冲击，长期加剧供求紧张。

　　A、决定深圳房价短期、中期、长期的因素是不一样的。短期看政策和金融，中长期更多看货币、经济、人口、土地等基本面因素。

　　深圳楼市最大基本面是长期供不应求，要解决这个问题，要么增加供应，要么减少需求。由于供应依托于土地，深圳没地，所以增加供应很难做到。只能从减少需求下手———这是深圳很多政策的打击点。

　　B、住宅限售3年，这个政策没有实质增加供应。注意由于这次不追溯，以前买的房子不限售，那么，短期市场的供应是没有变化的，今天有多少房源可以卖，明天也有那么多可以卖。而短期的需求确实是下降了，所以短期房价会有下降冲击。

　　C、但是、从中长期看，支撑深圳房价上涨的，是货币、经济、人口、土地等基本因素。深圳住房需求的主流，也并不是投机需求，是真实的刚需和改善、以及中长期投资需求。——这种需求不会因为限售3年而消失，他们只会推迟、慢慢积蓄力量。

　　D、限售3年，还意味着未来的3-5年，供应是一锤子买卖，卖一套锁死一套，可售房源不断减少，因为卖了的3-5年都不能再卖了。——这相当于减少了未来3-5年的楼市供应。

　　E，综合而言，由于减少供应，需求主流又没有缩减，人口流入、经济发展，货币贬值、投资渠道狭窄等中长期因素没有得到改变。因此淘哥认为，中长期房价不但不会跌，而且会上涨。尤其对于优质物业，供求关系更紧张，会更加稀缺！

　　4、离婚限贷

　　淘哥点评：离婚买房这是限购限贷的大漏洞，无法视而不见，这次堵住漏洞，有利于匡正社会伦理和公德。

　　这个其实影响还不小，除了打击投资投机需求外，对真实的改善型住宅，短期也是有冲击的。改善型主要都是换房需求，为了降低首付成数、或者绕开限购，有些人会采取离婚的办法，现在离婚不顶用了。

　　改善型物业一般位置好、品质高、面积大、单价也不便宜，总价很可能随便就去到1200万、1500万以上，作为工薪阶层或者普通中产，要想凑齐7成首付还是比较难的。金融服务公司估计生意会更好了。

　　大豪宅影响不大，对于壕们，首付7成和5成没区别，近期深圳湾成交的案例，一次性付款的好几个......

　　5、引导、尽可能摇号

　　淘哥点评：这个留了个口子，具体不点评了。下面还有很多精彩的专家解读和案例答疑。

　　官宣文件：

　　案例问答

　　问题1：我最近刚卖了一套二手商务公寓，合同已签，定金也收了，但是还没有去国土局过户，也没有网签，这种情况下限不限售，我还能卖吗？

　　答：可以卖，如果你是几年前买的商务公寓啊，你应该已经拿到房产证或者说是至少是已经网签，那你属于不限售的行列，可以卖。

　　但是呢，买你房子的这个买家，现在，由于你们俩没有网签，没有过户，那么他买下你这个公寓之后，将被限售五年。

　　问题2：早上离婚的算吗？答：早晚离婚都一样，离婚两年内买房贷款按二套算。

　　若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的，按贷款首付款比例不低于30%执行，若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的，按贷款首付款比例不低于50%执行。

　　问题3：家庭无住房房证明是深圳还是广东省内？

　　答：深圳！

　　问题4：求助，我今天下午刚刚放了盘，准备卖，那现在这种情况是不是先撤盘不卖，等市场好的时候再拿出来卖？

　　答：要看房源素质和价格，大多数人会观望，少部分人想捡优质笋盘。

　　问题5：今天之前有了证的，和今天之前已经网签但还没证的，不受限制哦，对吗？

　　答：恭喜你，答对啦！加20分。

　　问题6：另外，商品住房，指啥？住宅和公寓？还是包含了办公和商业？还是只是指住宅？

　　答：单指住宅！

　　问题7：今天打网签还来得及吗？

　　答：晚上12点前来得及，可以上国土局打自助网签。

　　问题8:什么叫网签成功？

　　答:我理解是信息录入国土局系统，生成合同号。估计今晚很多开发商要加班录信息了。

　　问题9:新房能自助网签吗？刚买了新房没有网签怎么办？

　　答:一般而言，新房需要开发商帮忙录入网签系统。有的开发商签预售合同后就会第一时间录入系统，有的会稍后统一录入。如果刚买了新房，建议找开发商，要求今晚一定录入网签系统，避免被限售3年。估计今晚开发商正在集体加班，录网签呢。

　　问题10:签了预售合同，就算网签成功了吗？

　　答:一手房一般已签预售合同就是网签了，备案是网签之后的下一步。据说有些开发商是签了预售之后，过一段时间统一录入系统。所以一定要跟销售确认。

　　地产专家解读

　　地产火线创办人 陆剑伟

　　所有投机出口全部封死

　　商务公寓史上最严厉打击

　　这个实际上这个这个政策实际上是比较严厉的，从总体来讲，就是对所有的投资或者投机的出口，一下子全部封死了。

　　尤其是对商务公寓的打击来说，这是有史以来打击最严重的一次。

　　那么可以预见不久的将来，这个成交量无论是一手的住宅，或者是公寓成交量会下滑。

　　深职院房地产研究中心主任 邓志旺

　　对限购政策限价政策打补丁，消除一二手楼价差推动的投机行为。

　　对公寓和二手楼限售等政策收紧，属于未雨绸缪，提前预防深圳新房住房供给不足可能造成的二手楼和准住房——公寓价格上涨。

　　同时，也为央行放水筑了一道的防水墙。一手楼价格倒挂，影响不大，二手楼压力比较大。

　　地产琅琊榜十大专家 图腾镜

　　本次地方性调控极为严厉:

　　1、公寓客一刀切禁售以及杜绝公司名义买房，杀掉了公寓、公司的所有投资客。原持有公寓的买家，估计会迎来新一轮因稀缺而涨价；

　　2、离婚限购、抬高首付，扼杀了有实力的炒家，这一招有点狠，全市整体销售立竿见影将放缓；也可能从此再无“摇房”。

　　3、公司买房禁售5年、个人买房禁售3年。这一招值得质疑:表面上看是在限涨，直接误伤了房源的正常交易流动，使得市场房源趋紧。流动房源一旦紧张，房价依然止不住的要涨。

　　深圳壹地产副主编 地产贰哥

　　炒房者资金套牢

　　房子变成“不动产”

　　本次调控中，住宅限售3年、离婚两年内限贷，对楼市影响会很大。

　　首先，对于想通过离婚来做首套房贷的路，基本上封死

　　其次，住宅限售3年，意味着，对于炒房的人来讲，买新房至少持有3-5年，资金套牢，房子真的变成不动产！

　　某资深大投资者

　　公寓进入0新增供应的存量市场

　　商务公寓从泛滥品到收藏品的华丽转身

　　1、从政策可知，目前在售、即将入市的公寓产品将成为未来市场的仅有货量！

　　2、公寓市场提前进入“零新增供应的存量市场”，政府是参考了北京、上海公寓市场的发展先例，提前布局避免资金下一步朝公寓的热炒，并大力支持租赁产业为初心！

　　3、未来公寓将迎来堪比住宅的价值，优地段、城市型公寓更价值不菲！是真正的买一套，少一套！

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　　文杰淘楼小密圈

　　大湾区规划出炉在即，前海选哪个盘比较好？

　　大湾区出来后，楼市会关门吗？

　　深圳湾这么贵，还能不能买？

　　福田接下来哪些区域有机会？

　　深圳接下来还会出现新的真正的超级豪宅，实力者千万不要错过！

　　何时可能是深圳楼市的低潮期？

　　总价300-500万，刚需该如何上车？

　　预计未来5年，什么样的产品涨幅大？

　　......

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　　这些问题，淘哥的小密圈内都有探讨。

　　由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。

　　曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。

　　淘哥深耕深圳房地产，以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地，见多识广，过去十几年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘。关键时刻，为你楼市决策保驾护航。小密圈内已有760多位资深投资者。

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　　这些楼盘如何选择？

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