房价全球第二高的韩国，楼市会崩盘吗？

　　转自：三联生活周刊

　　文｜谢九

　　疫情以来，韩国房价领涨全球，首尔的房价超过15万元人民币/平方米，高居全球第二。不过，和任何资产泡沫一样，在经历了疯狂上涨之后，韩国楼市也开始摇摇欲坠，甚至可能引爆金融危机。

　　2020年疫情爆发之后，韩国货币政策大放水，引发资产价格暴涨。同时，由于在疫情期间经济表现相对较好，也让韩国资产价格得到了追捧。2020年，韩国GDP只萎缩了1%，在全球主要经济体大幅负增长的背景下，韩国经济总量跻身全球前十。

　　得益于货币和实体经济的双重支撑，韩国资产价格在疫情期间暴涨，韩国股市最高涨幅超过一倍，成为全球表现最好的股市之一，楼市价格也是飙涨，2020年和2021年这两年，韩国房价的最大涨幅超过40%，首尔的房价涨幅更是超过50%。

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　　不过进入2022年之后，随着美国进入加息周期，一切开始逆转。为了避免美元大幅升值导致韩元过度贬值，韩国不得不跟随美元加息的步伐，从2022年开始持续大幅加息，韩国的资产泡沫狂欢派对就此终结。

　　韩国这一轮史上最大规模的加息行动，首先浇灭了股市的泡沫，韩国股市的最大跌幅超过了30%，以至于韩国不得不启动了大规模的救市基金。楼市也在一夜之间从沸腾转向了冰封，首尔的公寓成交量下降超过7成，价格也是连跌10多个月，最新的月度环比跌幅超过1.2%，创下10年来的最大跌幅。

　　韩国是一个热衷投资的国家，股市和楼市在民众的资产组合中占据了极高比重，如果出现暴跌，就有可能引发巨大的连锁反应。去年韩国股市大跌之后，韩国就迅速启动一系列救市，包括大规模的股市稳定基金入市等等。

　　韩国的楼市如果崩盘，对于韩国经济将带来更大的冲击。随着最近几年韩国房价大涨，越来越多的韩国人在这股热潮中买房，韩国家庭的负债率快速激增。韩国人的家庭财富当中，有四分之三的资产都和房地产相关，一旦楼市大跌，对韩国民众的影响可想而知。

　　韩国房地产崩盘不仅会血洗普通人资产，还有可能引发金融危机。由于韩国金融体系的大量资金流向房地产行业，一旦房地产崩盘，就将在韩国引发一场金融海啸。去年11月，韩国乐高乐园的开发商有一笔2000多亿韩元的债务发生违约，而韩国当地地方政府原本对债务负有担保责任，地方政府放任债务违约在韩国金融市场引发巨大恐慌，投资者不敢再买入企业债券，导致韩国的债券价格暴跌，企业融资成本激增。韩国政府不得不紧急注入50万亿韩元，避免流动性危机升级。乐高乐园的违约事件，也让韩国看到了房地产引发金融危机的可能性其实近在眼前。

　　韩国人之所以极其热衷投资，和韩国的社会生态有很直接的关系。韩国虽然是发达国家，但是贫富差距非常明显，尤其对于年轻人，靠自身努力实现阶层跃升非常困难，所以很多人就干脆躺平拼爹。

　　最近几年，韩国非常流行“汤匙阶级论”，按照父母的资产和收入，将中青年划分为金汤匙、银汤匙、铜汤匙和泥汤匙。如果父母的资产达到20亿韩元或者年收入 2亿韩元就是金汤匙，资产和收入分别达到10亿韩元和1亿韩元就是银汤匙，5亿韩元资产和5500万韩元收入就是铜汤匙，资产不足5000万韩元和收入不足2000万韩元就是泥汤匙。（1韩元=0.0055元人民币）

　　很多无法拼爹的年轻人，最终就只能寄希望于投资来改变命运。所以，韩国人极其热衷投资，小学生都可以在股市开户，全球热门的投资风口，基本上都可以看到韩国人的身影。对于本国飙涨的房地产，韩国人自然也是不容错过，很多人都大举借债买房，希望借助楼市一夜暴富。但是，一旦楼市泡沫破灭，很多韩国普通人将面临债务破产的风险。

　　为了避免房地产硬着陆给韩国民众和经济带来巨大冲击，韩国政府开始拯救楼市。去年年底，韩国发布《2023年经济政策方向》，对房地产政策大幅松绑，大幅下降了持有多套房的税率，放松多套房持有者的贷款限制，下调住房交易税率等等。但对于泡沫巨大的韩国楼市，仅靠这些政策可能很难避免房地产的硬着陆。

　　对于韩国而言，房地产的危机只是表象，真正的考验还是本国的经济增长问题。由于韩国是一个出口导向性国家，经济增长严重依赖外部需求，而当前美国和欧洲等发达国家面临巨大的衰退风险，韩国经济也将面临需求不足的巨大挑战。在2021年，韩国收获了883亿美元的顺差，这也是韩国连续13年实现顺差。但是刚刚过去的2022年，韩国贸易逆差为472亿美元，不仅中断了连续10多年的顺差记录，而且逆差规模也创下了历史新高。

　　但对韩国而言，这可能还只是一个开始。2023年，全球经济衰退风险大增，和去年相比，韩国的经济压力只会更加有增无减。而从更长远来看，韩国的麻烦还不止于此，韩国的出生率全球最低，从2021年开始，韩国人口开始负增长，人口压力将给韩国楼市，以及未来的经济增长带来多方面的深层次影响。

　　当前韩国的情况，很容易让人联想起上世纪80年代末的日本，当时的日本也曾经经历了股市和楼市暴涨，最终在资产泡沫破灭之后，进入了“失去的十年”。东京的房价最大跌幅超过70%，直到去年年底才勉强回到了30年前的高点。今天的韩国，似乎也站到了类似的十字路口。

　　包括日本、韩国在内，很多亚洲国家似乎都有相似的发展路径，国家经济依赖外部需求拉动，国内民众热衷炒房炒股，想通过投资一夜暴富。最后经济高增长戛然而止，股市和楼市崩盘。很多亚洲国家似乎都难以逃过这样的宿命。