封顶！摇号！杭州土拍依旧亢奋

　　

　　8宗全部成交！

　　今早，与其余热点城市一样，杭州也迎来了第四次集中供地。

　　整体来看，此次土拍热度分化极为明显：钱江世纪城3宗、钱二1宗地块，均以较高溢价成交；富阳富春和场口两宗，以及萧山河上镇一宗，皆底价成交。

　　因受地块宗数的影响，此次土拍整体热度分化严重，但也折射出一些特征：

　　1.房企对于后续市场仍抱担忧

　　钱江世纪城以及钱二板块的核心地块较为激烈的竞争，也反映出房企对于优质地块的渴望，同时也是对未来去化的保证；

　　而富春、河上镇等远郊地块的底价成交，预期并不是很乐观。

　　2.总出让金达约2115亿

　　截止目前，杭州共出让宅地131宗，总出让金额已达约2115亿！

　　

　　溢价11.3%！世纪城核心单元地块花落谁家？

　　位于民祥路与奔竞大道交会处的91号地块，无疑是本次土拍的主角。竞拍不到几分钟，便溢价封顶进入摇号阶段。

　　当然，这样的情况也是预料之中。作为此次萧山拿出为数不多的优质地块，早就被各家房企盯上了：据悉，该宗地块有多达28家房企报名，竞争激烈！

　　

　　拍摄 | 三牛

　　地理位置上来看，北侧的空地就是待开发的钱塘湾未来总部基地。

　　另外，地铁2号线盈丰路站距离地块约800米；沿着民祥路往西南方向不到300米距离，即是杭州SKP；还有万象汇等等。

　　整体来看，地块周边配套以及城市界面比较醇熟了，只是还需要一点时间。

　　只是，转入线下摇号的它，不知会被谁竞得？

　　27.5亿！钱二地块溢价封顶

　　11.79%！钱二地块的溢价封顶，还是满出乎意料的。

　　其实，钱二该宗地块的成功出让，我个人还是比较担忧的。

　　

　　拍摄 | 三牛

　　一方面，钱二板块供应一直不断，清一色的超大户型设计，在一定程度上应该说收割了全城大部分改善家庭。未来该地块出现在市面上，还是非常考验钱二板块潜在客户的厚度。

　　另一方面，地块未来去化可能有一定难度。从拍摄的画面中可以看到，地块紧挨着空港高架。

　　不过，结果上看却丝毫没有影响了房企对于该地块的争抢，可能考虑到后续地块的不足，使得房企都向纳入自己的口袋。

　　6.6万/㎡的价格，不知道还有多少客户青睐。

　　底价成交，滨江拿下世纪城南单元地块

　　处于钱江世纪城南端的96号地块，有一定关注度，但不高。

　　一方面，其4.3万/㎡的新房限价，是钱江世纪城板块的新限价；

　　但比较尴尬的是，地块东侧即是铁路，且整体界面一般，在限价上稍微有些不匹配。

　　

　　拍摄 | 三牛

　　此外，地块东侧不到800米距离的大家坤和美筑，限价3.35万/㎡，如此近的距离，两者价差近1万/㎡，性价比不高。

　　不过放大来看，新限价的出现，于周边板块而言，价格梯度上有层次感了，少了一些不合理的价差，

　　除此之外，世纪城北侧地块由滨江拿下，溢价率10.75%；不过位于富阳的三宗地块总体平淡，但也不乏看点：

　　其中，银湖37-8号地块经过12轮报价后，溢价封顶，进入线下摇号阶段；其余富春92-1号地块以及场口10号-1地块均已底价成交。

　　

　　土地端，反映的是房企信心。

　　今年以来，全国土地端呈现一片萎靡。据了解，截至10月末，22城供地计划完成率整体不足五成，其中长春、重庆更是不足三成。

　　

　　数据来源：各地自规局，中指数据

　　于杭州而言，2022年供地计划699公顷，不过实际完成率达114%，整体情况还是比较优秀的。

　　当然，结合此次集中供地，对应到新房市场上时，也是为购房者提供了一定的参考。

　　在多家房企激烈竞争中，进入线下摇号的钱江世纪城核心地块，未来出现在新房市场上时，定然会是购房者争抢的对象。

　　毕竟，优越的地理位置辅以品牌房企，低于市场风险的能力也更强。

　　此外，除了有风向标的意义之外，我想第四次集中供地同样是一次转折点。

　　一直被我们视为新房高峰期的杭州，即将转变。结合历次加推的地块，杭州目前已经推出约131宗地块，按照6-8月能就能开盘的时间线，新盘已经消耗的差不多了。

　　如果没有第五次甚至第六次集中供地，明年第一季度至第二季度间，将再一次面临新房房荒。

　　值得注意的是，留给改善家庭的窗口期已经不多了。

　　所以，看似是一次普普通通的土拍，但也给购房者指明了一些方向。

　　

　　不过，土拍进行到这个时间节点时，我们也不禁在思考，集中供地是否还有存在的必要吗？

　　环顾全国各个城市供地情况，南京、武汉等城市已经进入到第五次集中供地，已经完成或即将开启第四次集中供地的城市，已有11个。

　　可以看出，大部分城市供地节奏已经改变。去年2月份实施的土地集中供地，初衷是稳地价、稳预期，防止一级市场过热。

　　但随着市场的反转，参与的丰富程度大大降低。至于为何要进行多次供地，很大的原因可能是卖地收入不及预期，地方财政紧张。

　　据财政部公布的数据显示，今年1-9月，全国的国有土地使用权出让收入约3.8万亿，相比上年同期降低约28.3%。

　　如此看来，原有的土地集中供地似乎可有可无。这不，9月下旬长沙调整了土地推介方式：“今年不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化更新。”

　　有个例的出现，相比后续还会有更多城市的加入。不知杭州会不会取消集中供地？又或者说还会有第五次集中供地吗？

　　我们拭目以待吧。

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