吹风10万+／平！天河这个新晋红盘，真可以闭眼入？

　　

　　救市举措接连出台，解封后的广州终于可以试试刀工了。

　　据不完全统计，12月广州将有24个项目有新开或者加推动作，已“鸽”多时的天河豪宅珠江天郦无疑是备受瞩目的一个。

　　项目位于金融城北区，骏景花园“八匹马”旁边，由“朱家军”合生和珠投共同开发。

　　现在做诚意登记，预计12月10日开放售楼部，据说50多个小目标的任务，项目压力着实不小。

　　虽然珠江天郦先天具有“网红”气质，但也并非是一个可以“闭眼入”的楼盘。

　　

　　区位规划配套好

　　城市面貌拉跨，有待提高

　　广州国际金融城，肉眼可见的美好前景。

　　但珠江天郦所处的北区，脱下它的外装，你会发现这里与高端、豪宅这些标签好像又差了点意思。

　　车陂、棠下，是很多人逐梦广州的第一站，两大城中村住着很多“广漂”，每次路过车陂南地铁站总感觉一站就能装满大半车人。

　　这次疫情后，想必不少人都“闻村色变”了吧。

　　

　　|图：棠下村 网络

　　这里人多杂乱，城市面貌较差，共享单车、小电驴，街铺嘈杂的音乐和“大声公”的呐喊，画面感来了，听着就有点上头。

　　而且，天河各板块是有鄙视链的，这点本帅十几年前在五山读书的时候便能感受到。

　　“宇宙中心”的“核中核”只有珠江新城、体育中心和天河北，华快以东、广园以北的地方，价值明显低两档。

　　早几天天河的封控地图也给出了答案。

　　

　　|图：广州天河发布

　　好在，广州国际金融城的帽子，又给了这里成长和追赶的机会。

　　作为广州公认的第二CBD，已经有太多的官方背书，其与珠江新城、琶洲构成广州经济发展的“金三角”，是未来广州城市竞争力的重要极点。

　　金融城起步区和东区已经高楼林立，集聚了包括“一行三局”（人民银行、银监局、证监局、保监局）在内的金融监管机构。

　　还有广发银行、万联证券、中国人寿、太平保险、平安不动产、新华人寿等，“金融城”三字名不虚传。

　　

　　|图：广州国际金融城 网络

　　交通便捷，项目配建社区连廊直通4号线车陂站和在建中的13号线二期棠下站。

　　金融城综合交通枢纽，汇聚地铁、轻轨、公交、汽车、APM等立体交通方式，地下5层空间，集地下商业街、地铁5号线、广佛环线、候机厅于一体。

　　商业配套齐全，已有不少底商和街铺，还有骏景广场、卜蜂莲花、华润万家、天银广场，虽然略旧，但满足日常所需无压力。

　　另外，项目配套40万㎡的高端奢活商业综合体合生汇广场，包含五星级酒店、大型商业购物中心，高端会所于一体。

　　

　　|图：项目附近规划

　　学校或许是其最不愿提及的地方，在遍地是名校的今天，虽然骏景小学+骏景中学经过多年沉淀，但算不上优质，更谈不上顶级梯队。

　　“城乡结合部”+“国际金融城”这一属性，让天郦的客户描摹，有了初步的样子。

　　

　　不到600套，板块住宅稀缺

　　产品中规中矩

　　金融城这张明牌，多为商业规划，鲜有宅地放出，周边旧改想要推动也并非易事。

　　就算把目光放大到整个天河，近7年来，天河区也仅成功出让8宗宅地，稀缺性不言而喻。

　　珠江天郦不大，占地仅约2万平，只有5栋住宅，共约580套，面积段涵盖125-180平的四房大户型。

　　

　　|图：珠江天郦规划图

　　由于地块小，整体布局上，可以说是半包围，有点类似汇悦台，园林在南向，位于小区正中央。

　　这样排布，看起来有点密，但这已经是能让更多户型偏南向，园林也能够做到最大化的方案了。

　　我们来看看具体户型情况：

　　建面约125平的四房

　　主要分布在A/D栋各三条梯腿，其中4条梯腿为北向望中山大道，噪音的影响无法避免，价值无疑是最低的。

　　剩下A栋1条梯腿为西南向，D栋1条梯腿为东南向，都夹在两栋楼中间，感观上也不会太好，D栋东南向户型倒是该面积段的最优选了。

　　

　　|图：125平户型图

　　该户型整体方正实用，最大的特点是带户入户花园，可设家政间，预留储物柜、洗手池和洗衣机的位置。

　　建面约140平的四房

　　该户型货量最多，每栋楼都有分布，共12个梯腿，4个西南向，4个东南向，另外C栋4个户型全部为140平，2个南向，2个为南北对流横厅。

　　

　　|图：140平竖厅户型

　　选择性非常多，不出意外也将是最受欢迎的户型。

　　竖厅户型同样可设家政间，主卧有衣帽间，横厅户型阳台则可以做到约7.7米，另外，主卫都能放浴缸，整体豪宅感就上来了。

　　建面约180平的四房

　　只分布在B/E两栋，各1条梯腿，仅60多套，其中B栋为东南向，E栋为西南向。

　　

　　|图：180平户型图

　　该户型双向对流，四房三卫，主卧设衣帽间、浴缸，另外还有家政房，约8米长的大阳台，尺寸感拉满。

　　总的来看，4个户型都一般，算不上惊艳，但胜在货量不多，只要价格不离谱，都不缺买家。

　　

　　吹风价10万+/平

　　对比之下竞争力不高

　　板块住宅稀缺，项目产品、圈层纯粹。

　　首推ABC三栋，货量很少，备案价12万/平，吹风价10万+/平，这个价格，不能说不合理，但也说不上笋。

　　本属于棠下车陂板块，升级为金融城北区后，价值就上来了，周边环境倒有点拖后腿。

　　合生汇广场能不能拉升板块商业的档次，有待验证，但不远的地方也有宜家和山姆加持。

　　

　　|图：珠江天郦效果图

　　产品上中规中矩，园林和楼间距方面相信也已经是因地制宜的最佳方案了，好不好见仁见智。

　　还有一点值得一提的，大概是开发商也知道康景物业的“声名远扬”，天郦的物业公司改为与合生缦云一样的高端系列——缦合物业。

　　最后讲讲金融城北区的住宅，作为曾经天河的次一级板块，与真正的珠城、天河北豪宅无法比拟。

　　老旧小区多，产品鱼龙混杂，品质、居住质量自然无法保证。

　　单价3字头，二手交易经常位居全市前十的棠德花苑就在其中。

　　另外骏景花园、天朗明居、城市假日园、阳光假日园也是流通非常活跃的二手小区，现在成交价格约6-7万/平。

　　

　　|图：兰亭盛荟

　　远一点楼龄较新的有天健上城，富力天禧，实际成交价在7-8万/平左右，还有兰亭盛荟、美林湖畔、盈彩美居这些二手红盘。

　　再不然是更靠近珠城和临江的江源半岛，挂牌价在9万+/平。

　　一手市场广氮天河壹品在售产品约70-142平单位，价格大概6.6-8.5万/平，远一点的奶厂合生缦云、合景臻颐府约7.5-10万/平。

　　

　　板块需求旺盛

　　适合珠城外溢和地缘置换买家

　　可以看出，珠江天郦如果超过10万/平，价格竞争力会偏弱。

　　毕竟总价区间约1250-1800万，可选空间大，对面卖PPT的琶洲南TOD就够天郦吃一壶了，就算同属天河的也还有“越天和”即将来袭。

　　但另一方面也说明，这个板块的需求非常旺盛，除了珠城的外溢，还有原来这些老旧小区的业主也有置换的需求。

　　而且这将是天郦最重要的客户来源。

　　这部分人一来算是地缘，二来熟悉周边，也接受前文说的相对不那么好的城市界面。

　　对于更青睐新房的人来说，珠江天郦是一个不错的选择。

　　待项目正式开放后，我们再去仔细探一探扒一扒，接下来为大家做一篇更详细的选筹分析。

　　举报/反馈