此疫过后，应该更加坚定的卖出这些房子

　　昨晚8:43分，老司机自费做了一次核酸。

　　本来打算去免费核酸点，但听说要排队一个多小时，露天广场又湿又冷，想想还是自费算了。

　　有钱就是好，不排队、单管、采样的护士也很温柔。

　　或许这只是我的错觉。

　　出乎意料，老司机的VIP核酸报告还没出来，宁波突然宣布，大幅度放松核酸检测了。

　　一时间朋友圈刷屏，不仅宁波，几乎浙江各市，国内许多城市，都宣布同样的放松。

　　转身来得太突然，以致于许多人猝不及防。

　　

　　老司机开心吗？坦率的说有一点，但这一天等得有点久。

　　作为一个禁忌话题，老司机一直不能非常直接的在公众号里表态，有几次因为说得太多，我把文章设成了收费模式。

　　关注我的人应该有感觉，自上海封控开始，老司机的态度就一直没变过。

　　甚至，因为在朋友圈里发得多一些，不少人把我屏蔽了，昨天还有人质问我:

　　放开对你有什么好处？

　　如果要说后遗症，这是奥密克戎带给我们最大的后遗症——社会撕裂。以前，我们没人在乎立场，你好我好大家好；今年大家才发现，其实每个人，都有自己的ZZ站位。

　　道不同不相为谋，因立场不同，许多老友、同事、同学甚至夫妻，今年分道扬镳。

　　也许这并不是一件坏事，作为一个社会人，我们并不会只满足于赚多少钱，和谁谈恋爱，以及有什么好玩的。

　　早晚我们都会思考一些深层次的、更加沉重的课题。

　　无论如何，经济大概走过了最糟糕的时刻，对于楼市来说，也是外围利好。

　　如果说这大半年艰难历程留给楼市什么启示的话，老司机认为，应该更加坚决的卖出垃圾资产。

　　放松管制，不是普涨的机会来了，而是出清垃圾资产的机会来了。

　　第一类垃圾资产，是分布在“垃圾城市”的资产，无论是老家还是第二故乡，这些城市都应该坚决被抛弃。

　　以前我们仅仅关注城市的GDP、产业和人口，现在还要加上一个指标——治理水平。

　　那些动辄大规模封控、反复大规模封控、甚至酿成人道灾难的城市，应该坚决的抛弃。

　　因为这背后，反映的权力的态度：一个城市的权力没有边界，予取予夺，那么这个城市的经济肯定好不了，资本和老百姓，都会用脚投票。

　　

　　此疫过后，老司机更加看好一线城市和南方的强二线城市，如果你有能力，应该尽量把资产往这些城市聚集，包括北上广深、也包括长三角和大湾区的强二线。

　　宁波在经济上够得上强二线，但人口和城市规模不足，好在有余慈前湾这张好牌，选择发展方向至关重要。

　　第二类垃圾资产，是缺乏配套的郊区产品。老司机最近在给一些房东做价格建议时发现，别墅类产品的挂牌价最近两个月在逆势上涨，但上涨仅限于市区别墅，缺乏生活配套的郊区别墅，并没有涨价。

　　如果在城市发展方向上，郊区可能变成市区；但如果是飞地，特别是有山体阻隔，或者其它地理限制，导致这些楼盘交通不便，配套缺乏，那么发展前景堪忧。

　　远的不说，看看东钱湖的有些别墅，有些建成十多年了，到现在还生活不便。

　　相比之下，没有配套的郊区普通住宅，比别墅还要糟糕，别墅好歹有自己的产品优势，普通住宅几乎可以说一无所有。

　　所以，趁着信心回暖，赶快卖掉它。

　　

　　第三类垃圾资产，是产品严重落伍的楼盘，比如不带电体的多层，尤其是高楼层。这种先天缺陷明显的产品，必将越来越边缘化，也必将越来越跑输大市。

　　此外，户型严重落伍的产品，也要尽快卖掉。最近10年，是户型设计快速进步的10年，这意味着10年前的户型其实已经落伍。相比之下，有些户型落伍更加明显，如凌江名庭，在市场上很难找到接盘手。

　　那些弧形阳台的、三角形卧室的、大面积只带一个卫生间的，厨房小但总面积大的等，都是被淘汰的产品。

　　户型落伍再加上大面积，在二手房市场上非常被动，哪怕大牌如绿城，绿园和皇冠花园有些户型，二手房也非常难卖。

　　如果小区停车极为困难，没有可拓展空间，也应尽快卖掉。

　　小面积学区房是个例外，如果学区过硬，户型、楼层啥的都是浮云，总价才是核心竞争力。

　　解封后楼市的春天来了吗？并没有！解封后面临疫情的冲击，还需要一段时间来适应。

　　楼市的疲弱是疫情导致的吗？并不是！疫情加剧了楼市的调整，但并不是影响走势的核心因素。

　　解封后会回暖吗？当然会！成交量已经在底位运行1年有余，二手房价格下跌超过20%。疫情压制了需求，解封后必然会有反弹。

　　但这种反弹并不是布局的良机，反而可能是出清垃圾资产的良机。

　　投资仍然是一个难题，哪怕单看疫情这一个指标，它也没有完全结束，何况最近3年除了疫情，还有很多的非市场因素，严重影响到了经济和楼市的发展。

　　这些因素消失了么？

　　投资也不是没机会，但的确是非常零星和难以把握的，就像老张昨天在发的一条信息：

　　市中心老破小学区房在拍卖市场压到了2万以下，是不是值得买？

　　在老司机看来是值得的，短期看地段和学区也撑得起2万左右的价格，长期看拆迁的回报必然远高过现在的拍卖价。

　　但这样的机会不具有普遍性。

　　

　　本周，微信群将建群，已经入圈还没有加老司机微信的，请扫文末二维码加我，本月我们将举行第一场线下沙龙。

　　既然政策已经允许。

　　抛开投资，对于自住客户来说，当前的确是一个难得的买入时机，详细的原因老司机在最近的文章和直播中都有说到。

　　以老司机的经验，类似今天这种留给自住客户的机会，或许可以称之为十年一遇。

　　最后，出门戴口罩的好习惯还是应该坚持，这样可以大幅减少季节性流感的传播，既是对自己负责，也是对社会负责。

　　这个好习惯，可能是奥密克戎送给我们最好的礼物。

　　—老司机服务矩阵—