远程办公蔚然成风，8000亿美元写字楼“灰飞烟灭”

　　全球商业地产的危机还在继续，麦肯锡预测，到2030年，全球包括伦敦、纽约、巴黎在内的9大城市的写字楼价值保守估计可能蒸发8000亿美元。

　　7月13日，麦肯锡全球研究所（McKinsey Global Institute）在最新发布的一份报告中表示，“办公室+居家”的混合模式和远程办公正在重塑商业地产的核心——写字楼的价值，写字楼的空置率将继续上升。

　　麦肯锡在报告中模拟了到2030年全球主要的9个城市的写字楼估值面临的影响，预计写字楼的估值到2030年将缩水8000亿美元，较2019年水平下降26%；极端情况下，降幅甚至有可能达到42%。

　　麦肯锡表示，在较为乐观的情况下，到2030年，全球对办公空间的需求将下降13%。到办公室出勤率将比疫情前低30%，每天只有37%的人回到办公室。

　　麦肯锡表示，如果美国基准利率继续上升，对写字楼的影响可能会更大。凯投宏观曾在报告中指出，预计到2025年底，美国写字楼的房价预计将比峰值暴跌35%，最快到2040年才能恢复到疫情前的水平。

　　凯投宏观的经济学家Kiran Raichura写道：

　　对于写字楼的所有者来说，将最差资产的拆除和变卖可能会部分抵消对基于估值对写字楼价值的影响。但最终，写字楼的业主将不得不承担这些损失，因为写字楼业主的未来之路将是一条艰难的道路。

　　根据Kastle Systems的统计，当前，美国办公室的使用率仅为新冠疫情前的一半左右。据经纪公司第一太平戴维斯的统计，旧金山和亚特兰大等城市的写字楼空置率已经攀升至30%。

　　6月，美国财政部长耶伦警告称，由于人们对远程工作的态度和行为都发生了巨变，办公空间的需求减少，商业地产领域会出些问题，尤其是在利率攀升的环境下。她认为，银行普遍正在为未来的一些重组和困难做准备，而且银行业监管方在密切关注形势。

　　较低的办公室出勤率已经压低了实际租金。美国城市的租金普遍跌幅更大，旧金山和纽约分别下跌了28%和18%，而巴黎、伦敦和慕尼黑等欧洲中心城市的房租则更具弹性。

　　随着越来越多的雇主在长期租赁结束后缩减办公空间以降低成本，这一趋势将继续下去。麦肯锡指出，一些租户选择不等待续约日期，而是通过花钱来解除长期合同。

　　麦肯锡还建议称，开发商可以通过建造混合式建筑来适应办公和零售空间需求的下降，这些建筑的设计和基础设施可以进行改动，以满足不同的用途。

　　知名学者、哥伦比亚大学商学院房地产和金融学教授Stijn Van Nieuwerburgh近日在接受媒体采访时也对美国商业地产的前景敲响了警钟。他表示，随着时间的推移，质量较低的写字楼价值可能会下跌45%，整个写字楼行业的价值可能下跌5000亿美元。

　　5月，穆迪分析公司公布的数据显示，今年第一季度，美国商业地产价格出现了10多年来的首次下跌，跌幅不到1%，主要是受到多户住宅和办公楼价格下跌的拖累。穆迪分析公司的首席经济学家Mark Zandi表示，相关资产价格未来还会进一步下跌。一旦地产价格进一步深度回调，将令银行面临额外的信贷损失风险。在过去一年利率急剧上升的情况下，这些银行正努力保住存款。

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