上海楼市回暖，刚需和改善性需求要早做打算

　　根据国家统计局所公布的70个大中城市的房价，在2023年2月份的数据，是新建商品住宅有55个城市环比出现了上涨，二手住宅有40个城市环比出现了上涨，也就是说在2023年的2月份，全国的70个大中城市的样本来告诉我们，房地产市场整体出现了明显的复苏迹象。

　　我们再看一下4个一线城市新建商品住宅环比上涨0.2%，二手房环比上涨0.7%，这也告诉我们一线城市也是房地产市场出现明显复苏的新的态势。

　　在上一节我们讨论的北京市房地产市场当前的最新数据信号以及对未来展望的关键数据，这一节我们来聚焦国家中心城市的另外一个城市上海市。

　　我们先看一下上海市，根据国家统计局的数字，在2023年的2月份的时候，新建商品住宅的价格环比1月份上涨0.2%，应该说和刚才公布的4个一线城市的上涨幅度是持平的，二手房价格的上涨是一个重大看点，环比上涨1%，涨幅在全国的70个大中城市里面是第一位。

　　所以我想这个信号来告诉我们，上海市的房地产市场极大的概率新的一轮复苏已经拉开了序幕，我想对刚需或者说改善性需求这些家庭需要打起精神早做准备了。

　　今天可能这些刚需买房的也包括一些投资性买房的朋友都会来思考，上海市的房子短期虽然有复苏的迹象，未来的中长期前景怎么样呢？这一节我们也聚焦这几个关键的话题。

　　要回答这个问题，我们需要来关注，第一上海市它的房屋自有率的情况怎么样，另外一个就是上海市的人均居住面积情况怎么样，还有一个就是上海市的人口情况。

　　下边这些数字都来自于国家统计局所公布的第七次人口普查的官方数据，有的朋友可能会讲说第七次人口普查截止到2020年年底，我们到2023年了还参考这些数字吗？其实来告诉朋友们，不论是人口的变量，不论是人均居住面积、房屋自有率，它是一个慢变量，每年的变化可能也就是1%不得了了，所以实际上这个数字是很有参考意义的，尤其是把同期的数据和其他城市来一对比，那就更生动了。

　　下面我们先看一下房价行情网，截止到2022年年底，上海市的房价的基本情况，均价是达到了72,000块钱，在所有的全国城市里面，房屋的均价，按照中国房价行情网的数据是排在第一位。

　　如果按照中国指数研究院的数据，上海市的房价大体排在第三的位置，北京第一，深圳第二，上海是第三，按照中国房价行情网是恰恰是上海第一，然后北京第三，深圳是第二。

　　有的朋友说这是不是数据不准确？其实没有必要去纠结这些，只要我们沿着每一家他们的数据参考前后对比，都具有参考意义，我们就用中国房价行情网的数据。

　　在新冠肺炎疫情这三年时间，从2019年年底到2022年年底，上海市二手房的价格累计上涨了33%，中国经济的增长应该说这三年是比较挣扎的，人们收入的增长似乎也陷入到了比较大的挑战，但是上海市的房价表现还是比较坚挺的。

　　我们再来看一下从2017年年底到2022年年底，这是一个什么样的周期？第一是一个政策周期、行政周期，我们有时候把它叫成政治周期，其实同时也是大家今天所熟知的历史上最严厉的房地产调控政策出笼的这5年时间，在这样的背景下，我们看到这5年时间上海市的平均房价是上涨了40%。

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