2023杭州楼市八大猜想：限购会放开吗，二手房价会继续跌吗……

　　钱江晚报·小时新闻记者 徐叔竞 吴佳怡 任思思

　　“房地产是国民经济的支柱产业”，这是前不久中央经济工作会议的一个重要定调，也被市场解读为房地产行业的重大利好。近期楼市政策暖风频吹，2023年的杭州楼市会有哪些变化，我们不妨来大胆猜想一下。

　　　　1、限购会不会松动？

　　过去的一个月，佛山、南京、东莞这3个经济发达的重点城市相继放宽楼市限购政策。佛山、东莞全面取消限购，南京则宣布外地人买房不再需要社保，只需提供半年以上居住证明即可在南京买1套房。那么，今年杭州的限购政策会松动吗？

　　其实，去年杭州限购政策就已经撕开口子。去年9月到11月，杭州不少区域先后实行差异化购房政策，目前富阳、钱塘、萧山、余杭、临平部分区域已经放松限购，只需落户或交一个月社保即可购房。即使在限购政策比较严格的杭州中心城区，去年“5.17”新政后，社保满12个月即可购买二手房，三孩家庭限购套数增加至3套，但是对市场提振作用有限。

　　上海易居房地产研究院智库总监严跃进认为，前不久中央财办相关负责人接受媒体采访时提到“在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放”，透露出今年限购松动会是一个大趋势。因而，今年杭州继续小碎步放宽限购，是有可能的。

　　2、限价会不会放开？

　　近年来，杭州实行新房限价，成为一把双刃剑。一方面遏制了房价暴涨，让老百姓能够买到相对低价的房子。但另一方面，在房价设置了上限的情况下，开发商为了保住利润，大多会在楼盘品质上做出牺牲，以至于杭州近年来的高端改善楼盘，产品品质远不及限价之前。与此同时，一些热门板块的新盘因为限价，与二手房出现了价格倒挂，也助长了投机风气。

　　如今，中国房地产市场正处在转型期，“新加坡模式”成为转型方向。“新加坡模式”就是为了达到“居者有其屋”的目标，商品房和保障房两条腿走路，政府提供大量保障房，以满足中低收入人群的居住需求，同时市场上存在一定量的中高端商品房，来满足高收入人群的改善需求。在杭州，正在大力推进保障性租赁住房和共有产权房，让老百姓能用较少的钱满足居住需求。等到保障房供应充足，租购同权也有实质性进展，那么商品房限价是可以退出，但或许不在今年。

　　3、二手房价还会继续跌吗？

　　就目前的市场来看，二手房价格继续下跌的可能性不大。2022年12月前半月，杭州二手房市场的来访量和下定量已经增长至2022年6月高峰期的水平。此后由于疫情第一波高峰期的到来，才使得二手房市场再次停摆，等到疫情高峰过后，二手房市场会重新活跃。

　　杭州贝壳研究院院长上官剑表示，2022年12月，杭州二手房房价指数同比降价了6.3%，已基本跌回三年前水平。越来越多的区域，新房与二手房之间的倒挂差缩小，直至基本持平，部分刚性需求和改善性需求也开始改变观望态势。二手房价格很有可能将在底部再徘徊一段时间，然后小幅反弹。

　　　　4、二手房会满二免增值税吗？

　　2022年5月17日，杭州二手房增值税免征年限由5年调整为“满二唯一”，即唯一住房的话满两年就可以免增值税。上官剑认为，倘若二手房成交量持续低迷，更多稳楼市的政策还会继续出台，满两年就免增值税未必不可能。因为在2021年1月27日以前，杭二手房转让增值税免征年限就是两年。

　　5、“集中供地”会取消吗？

　　2021年2月底，为抑制当时全国土拍市场过热的状况，“集中供地”政策应运而生：全国22个重点城市住宅用地集中公告、集中供应，每年不超过3次。

　　但随着楼市急剧变化，多家民营房企深陷债务危机，房企拿地意愿普降，去年多个城市出现土拍大面积流拍。地方财政压力之下，去年9月长沙率先宣布，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介，打响取消集中供地第一枪。随后多个城市默默跟进。

　　前不久，国家发改委国土开发与地区经济研究所国土规划研究室主任黄征学在接受媒体采访时表示，房价下行和库存增加背景下，集中供地已不符合“稳地价、稳房价”初心，坚持“房住不炒”前提下，支持各地因地制宜调整供地政策。

　　杭州今年也可能取消集中供地，即便不取消，也会以6批次、7批次的形式，变相取消原来的集中供地。

　　6 、房贷利率会继续下行吗？

　　去年，跟房贷利率息息相关的5年期以上LPR实现“三连降”，由原先的4.65%降至4.3%，足足降了0.35%。目前，包括杭州在内的很多城市，首套房主流商贷利率已经低至4.1%。今年，房贷利率还会进一步下行吗？

　　对此，民生银行首席经济学家温彬此前表示，近期各项稳经济政策不断加码，为进一步刺激信贷需求、促进楼市回暖和消费回升，预计2023年LPR仍然存在下调空间，尤其一季度银行面临“开门红”任务，LPR存在调降的可能性。

　　而杭州一家商业银行的相关负责人表示，目前商业房贷利率处于历史低点，像温州，因为符合阶段性放宽首套住房商业性贷款利率下限的条件，目前首套房商贷利率仅为3.8%。

　　所以，今年杭州房贷利率有可能继续下行，但下调空间有限。

　　　　7、职住平衡的购房政策会继续扩容吗？

　　去年11月，为了倡导职住平衡，杭州发布了《关于城西科创大走廊实施差异化购房的通知》，优先保障户籍和工作在“廊内“的居民购房需求。政策落地后，多个楼盘的廊内家庭中签率都明显高于廊外家庭，真正利好了在廊内工作、居住的人群，让他们在工作地附近买新房更容易了。

　　2023年，板块差异化购房政策是否会扩容到其他板块？我们猜想，在一些产业高度集中、但居住用地稀缺的区域，更有可能迎来新一轮的职住平衡购房政策。例如滨江区，密集的产业吸引了大量人群工作于此，新建住宅却尤其稀缺，这些产业人群也有着对职住平衡的迫切需求。

　　　　8、排名前2的还会是滨江绿城吗？

　　2022年，滨江集团和绿城中国分别夺得杭州销售额榜单冠、亚军。按照权益计算，榜单前十名之中，这两家本土房企销售金额遥遥领先，相加的总额甚至超过后8家之和，大幅甩开了其他房企。

　　去年滨江集团在杭州拿地榜上堪称“一骑绝尘“，全年四批次宅地共出让了132宗，滨江就包揽了28宗，可建面积约214.5万方，如果把商业用地、含股权的所有地块算上，滨江2022年总拿地数量多达35宗。而绿城则以12宗地块位列拿地数第二，可建面积约119.5万方。从土地储备量就可以发现，2023年滨江和绿城大概率要再度将冠、亚军收入囊中。

　　本文为钱江晚报原创作品，未经许可，禁止转载、复制、摘编、改写及进行网络传播等一切作品版权使用行为，否则本报将循司法途径追究侵权人的法律责任。