金茂为什么卖项目？

??当头部房企加大拿地力度之际，中国金茂似乎却“反其道而行之”，连续多次转让旗下项目股权。

??最近一次挂牌转让的是金茂旗下的长沙商业项目。6月3日，北京产权交易所信息显示，长沙鼎茂置业有限公司挂牌出让其100%股权，转让底价约为11.45亿元。

??挂牌信息显示，鼎茂置业为金茂旗下的公司，所持有的项目为长沙梅溪湖金茂广场北塔写字楼。

??在挂牌出让该项目之前，金茂就拟将北京两项目所持的股权出让。

??5月27日，金茂旗下的两大项目在北京产权交易所挂牌，包括北京昊远置业有限公司的34%股权及天津北方泽茂企业管理有限公司的100%股权，截至目前，两项目股权并未披露转让底价。

??具体来看，北京昊远持有北京经济技术开发区河西区X89R2地块，其中，金茂、中铁及路劲分别持有34%、33%及33%的股权。

??2018年10月19日，金茂联合体击退首开+金地、华发及金隅等房企，经过25轮的角逐，最终以37亿元将其收入囊中，地块溢价率约为18%。

??据了解，该地块计容建面为11.23万平米，最终楼面价约为32947元/平米，而商品住房销售均价不超过52695元/平方米，且最高销售单价不得超过55330元/平方米，并执行90/70政策。

??尽管当时土地市场偏淡，也就是说，相比当前，该地块的溢价率并不高，可以说，金茂联合体当时拿地，实属抄到了底，但若列入“限竞房”（限房价、竞地价），利润空间并不大。

??而北方泽茂持有的地块则位于通州永顺镇TZ-0104-6002地块F1住宅混合公建用地、TZ-0104-6001地块A33基础教育用地。今年2月初，金茂以18.3亿元夺得，同为“限竞房”用地。

??而在挂牌出让北京大本营两地块股权的同时，5月27日晚，招商局置地也披露，金茂位于浙江省瑞安市飞云街道的项目，将49%的股份出让给了招商局置地及中梁地产旗下的公司，二者分别持股24.5%。

??若上述项目全部按底价成交，则给金茂带来至少50亿元的现金收入。50亿意味这是什么？要知道，去年全年金茂的股东应占利润仅为52.1亿元。

??在书燃的印象中，自2009年6月30日以40.6亿元夺得广渠门“地王”一炮而红的金茂，在近10年的发展中，鲜有出让项目的动作。

??公开资料显示，2017年底，金茂将旗下位于上海的三个项目各50%的股权挂牌出让，但最终只成功出让了上海星外滩建设有限公司的50%股权，其余两项目最终终止出让。

??那么，今年多次出让多个项目股权，金茂到底打的是什么牌？

??按照金茂官宣，出售北京两项目股权，是因为土地最终成交价超过了公司预算。

??也就是说，金茂在北京拿的这两块地，有投资失误之嫌，最终选择出让，相当于“亡羊补牢”，为时不晚，但问题是，最终能否成功出让，还有待时间验证。

??而就在金茂挂牌出让两大项目的第二天，北京出让了一宗孙河未限价地块，且今年以来，北京不限价的地块供应明显增多。

??在书燃看来，金茂出让限价地块，更多的是“腾笼换鸟”，不排除将未来的投资希望寄托在了不限价地块上。

??除了“腾笼换鸟”之外，在书燃看来，房企集中在某一时段内卖项目，主要原因有以下两点：

??第一，流动性偏紧。如今年以来，泰禾、阳光100等房企，由于流动性偏紧，不得不变卖项目股权，以获得更多的现金流。

??第二，降低负债率。由于近几年扩张较为激进，如今在淡市下，为了“去杠杆”，不得不变卖项目。

??那么，金茂最近一段时间集中出售项目股权，背后的逻辑到底是什么？

??我们先来看看金茂的“流动性”。2018年年报显示，金茂拥有现金及现金等价物为213.24亿元，受限制的银行结余为44.58亿元，而短期的有息负债达220亿元。显然，手持现金不足以覆盖短期债务。

??不仅如此，2018年，金茂的经营现金流净额为20.12亿元，不足短期有息负债的十分之一。

??因此，若以上项目转让成功，将在一定程度上补充了金茂的流动性。

??再来看看负债率。年报显示，2018年，金茂的总负债约为1933.7亿元，同比增长24.3%。且最近五年来，金茂的资产负债率逐年提高，已从59.19%上升到了71.19%。

??如此负债率，稍偏高，在销售顺畅的旺市，并不存在问题，但在淡市，会有一定的偿债压力。

??不容忽视的是，与去年相比，今年以来，金茂的销售增速已放缓，甚至步入了负增长的通道。

??根据金茂刚刚发布的今年1-5月经营数据显示，前5个月，金茂实现销售额为544.6亿元；而去年同期，这一数据则为567.95亿元。

??在此情况下，金茂今年以来的拿地数量也大幅减少。根据第三方检测机构数据显示，今年1-5月，金茂在土地市场上的动作并不多，未上TOP100房企拿地榜；而去年同期，金茂的拿地金额则已接近百亿。

??为什么会有如此大的转变？

??在书燃看来，主因还在于金茂为了实现千亿目标，近一两年扩张过于激进所致。

??2018年，金茂首次突破千亿，销售额达到了1280亿元，同比增长高达85%，是其增长速度最快的一年。为了放缓发展速度，今年，金茂仅提出了1500亿元的年度销售目标，较去年仅增长了17%。

??而去年也是金茂扩张最快的一年，平均每月新进一个城市，全年新进城市超过了14个；而今年以来，仅新增了岳阳一个城市。

??不难看出，经过一系列的激进扩张、高速增长后，对金茂的一系列资源形成了一定的压力。为了缓解压力，金茂已启动了新的策略，即放缓发展速度。

??如此调整，或许令金茂五年内进入“第一梯队”的大梦有所延缓。你认为呢？

（来源：云地产）